Как выгнать арендатора из нежилого помещения

Самое важное на тему: "Как выгнать арендатора из нежилого помещения" с точки зрения профессионалов.

Как выгнать арендатора из нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как выгнать арендатора из нежилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Сдавать квартиру в аренду необходимо юридически правильно — нужно обязательно составлять договор. В нем четко указывать срок аренды, сумму и дату оплаты, все условия и штрафные санкции при нарушении договора. Писать паспортные данные квартирантов и свои данные. За сдачу квартиры в аренду нужно платить налог, который составляет 15% от стоимости аренды. При соблюдении всех правил у вас не возникнет проблем, а если они все же появятся, то действовать вы будете правовыми методами.

Поскольку договор с арендатором расторгнут, то для того, чтоб использовать свое помещение (вскрыть его и сдать новому арендатору), препятствий нет и нет необходимости решать этот вопрос через суд.

Между владельцами бизнеса и собственниками помещений нередко возникают конфликты, в результате которых собственник может потребовать освободить помещение. Виновником такой ситуации может быть как арендатор, так и сам арендодатель.

Выселение арендатора в судебном порядке

Однако в соответствии с требованиями законодательства, договор аренды может быть заключен только после регистрации правасобственности арендодателя. Любые договоры, в том числе и предварительные, заключенные до момента государственной регистрации права собственности арендодателя, признаются арбитражными судами недействительными. Причем такой иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента заключения договора. Диалог помогает далеко не всегда. Бывает, что арендатор не платит за пользование помещением и имеет внушительный долг. Если разговоры не имеют результата, приходится действовать в судебном порядке. Сразу скажем, что это достаточно сложный и длительный процесс. Если вы не уверены в своих силах, стоит обратиться за помощью к юристам.

В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте.

При невозможности успешных переговоров выселение квартирантов вам не присудит ни один суд до окончания срока аренды. Если договор заключен, то квартиранты, отказываясь выселиться до окончания срока договора, будут правы.

Итак, арендодатель хочет выселить арендатора из нежилого помещения. Что для этого нужно?

  1. Во-первых, договориться о выселении без суда.
  2. Во-вторых, направить уведомление об освобождении нежилого помещения.
  3. В-третьих, расторгнуть договор аренды.
  4. Наконец, дождаться, пока арендатор съедет.

Далее, после истечения даты с двумя свидетелями вскрываете помещение, причем делайте фото- видеосъемку, все описываете. Далее приказом (своим) устанавливаете стоимость хранение и храните до востребования. Естественно, затраты отнесете на нерадивого арендатора.
Уведомление об отказе от договора или о том, что арендодатель не намерен его продлевать направляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по юридическому адресу арендатора, а также по иным известным его адресам.

На практике это зачастую приводит к судебному спору, в процессе которого собственник по тем или иным формальным основаниям требует признать договор аренды недействительным, незаключенным или расторгнуть его досрочно. В связи с этим арендатору необходимо знать, на какие существенные моменты стоит обратить внимание при заключении договора аренды, чтобы впоследствии избежать неприятных сюрпризов.
Обращаем внимание на официальное уведомление о выселении из нежилого помещения. Строгих требований к заполнению документа не предусмотрено. Настоятельно рекомендуем направлять письменные уведомления. Если передавать информацию устно, у вас на руках не останется никаких доказательств вещественного типа.

Бизнесмены, у которых основной вид деятельности связан со сдачей в аренду недвижимости, нередко сталкиваются с ситуацией, когда у арендатора возникают финансовые сложности и он не в силах оплачивать арендную плату.
Если вы оказались в такой ситуации, важно помнить, что вне зависимости от того, кто нарушил условия договора, предприниматель находится в более выигрышном положении и может рассчитывать по меньшей мере на отсрочку «выселения» до получения решения суда.
Если право на выселение имеет законное основание, например, выселение бывшего члена семьи собственника (ст.31 Жилищного кодекса РФ), досудебное урегулирование не требуется. В этом случае, к иску приложите документ, дающий право выселить ответчика (например, свидетельство о расторжении брака).
Необходимо затребовать у арендодателя копию свидетельства о праве собственности на помещение. Для дополнительной уверенности можно еще и самостоятельно получить выписку из ЕГРП, в которой не только будет указано, кто является собственником помещения, но также будут отражены данные о наличии в отношении помещения ареста, залога, уже заключенных договоров аренды, иных обременений.

При этом ни в коем случае нельзя все время идти на поводу арендодателя. В случае если арендодатель выдвигает требования, не предусмотренные договором необходимо деликатно в письменном виде указать ему на это, ссылаясь на договор аренды.

Бывают ситуации, которые Жилищный или Гражданский кодексы РФ не предусматривает. Тогда принудительное выселение невозможно. В этом случае, на основании статьи 72 Жилищного кодекса РФ, проводится принудительный обмен спорного жилого помещения между собственником (нанимателем) жилого помещения и членами его семьи. Отношение к членам семьи нанимателя или собственника определяет Жилищный кодекс РФ (ст. 69, ч.1 и ст. 31, ч.1 соответственно).

Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность).
Уважаемая Анна! Спасибо за ответ. Но в помещении находится имущество арендатора. Сомневаюсь, что имею право просто открыть помещение сам, не приняв его от арендатора по Акту приема-передачи. Как ЗАКОННО вскрыть помещение? И с какого момента прекращается обязанность оплачивать аренду, если помещение будет вскрыто без арендатора?

Рыночная ситуация в области аренды нежилых помещений в Москве на сегодняшний день такова, что ставки арендной платы выросли за последние годы в несколько раз и продолжают расти. Это в свою очередь приводит к тому, что собственники помещений, заключившие долгосрочные договоры аренды с фиксированным размером арендной платы несколько лет назад, сейчас заинтересованы в их расторжении или пересмотре условий оплаты. Судебный пристав-исполнитель, получив исполнительный лист, устанавливает для арендатора срок для добровольного освобождения помещения. Если в течение данного срока арендатор продолжает занимать помещение, то пристав прибегает к принудительному выселению.

Читайте так же:  Прекращение исполнительного производства по решению суда

Для этого необходимо четко следовать договорным отношениям, соблюдать требования арендодателя по пользованию помещением. Согласовывать с арендодателем (а если согласование не предусмотрено договором — уведомлять о намерении совершить) те или иные действия с предметом аренды, например:

  • передача в субаренду;
  • перепланировка или установки неотделимых улучшений;
  • изменение декоративного облика входной группы;
  • установка рекламных конструкций на фасаде здания или при входе.

Нередко приходится сталкиваться с ситуациями, когда в аренду предлагаются помещения, на которые арендодатель еще не успел зарегистрировать право собственности. Такие ситуации возможны, например, когда арендодатель приобрел помещение у другого лица по договору купли-продажи, является победителем приватизационных торгов, участвовал в качестве инвестора в строительстве объекта недвижимости. Как правило, в этих случаях будущему арендатору в качестве документов, подтверждающих права арендодателя на помещение, предлагаются договоры купли-продажи, инвестирования, протоколы подведения итогов торгов по продаже имущества в порядке приватизации, документы, подтверждающие оплату арендодателем помещения, и т. п.

Названа лучшая детская молочная смесь

Полностью исключить вероятность выселения, к сожалению, не получится. Но хорошо составленный договор аренды минимизирует риск досрочной утраты права пользования помещением. Целью любого договора должна являться разработка адекватной системы сдержек и противовесов, которая ограничит обе стороны от злоупотреблений.

Направить уведомление можно любым удобным способом: личная передача (под роспись), почтовый перевод (уведомление о вручении), через представителя (по доверенности).
Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов.

Арендатор прекратил платить за аренду

Если нет, срочно составляйте, делайте уведомление о его подписании в срочном порядке, после чего (указываете) оставляете за собой право на вскрытие помещения.
Обоюдное желание расторгнуть договор аренды не является препятствием. Впрочем, инициатором выселения может быть и наймодатель. Если арендатор согласен, выселение происходит по стандартному сценарию.

Пристав выполняет решение суда буквально, т.е. он выселяет только то лицо, которое указано в решении. Если арендатор без законных оснований передал помещение в субаренду или по каким-либо иным причинам в помещении находятся лица, не указанные в решении суда, а также их имущество, то выселение не состоится, а арендодатель снова будет вынужден обратиться в суд. По этой причине рекомендуем фиксировать нахождения любых лиц в помещении и указывать их в исковом заявлении сразу. Лучше доверить ведение судебного дела по выселению профессиональным юристам, т.к. даже в таком простом на первый взгляд деле могут возникнуть сложности. С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель. В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора. Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для ­арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

Как выселить арендатора из коммерческого помещения

При прекращении договора аренды арендатор обязан освободить помещение в указанный в договоре срок. Если арендатор не сделает этого добровольно, арендодатель (собственник помещения) понесет убытки и будет вынужден обратиться за защитой прав в суд, начав процедуру выселения. О том, как действовать собственнику помещения, чтобы защитить себя при прекращении договора и в короткий срок освободить помещение, читайте ниже.

Когда арендатор обязан освободить помещение
Арендатор обязан освободить помещение в следующих случаях:

  • истечение срока действия договора;
  • досрочное расторжение договора по соглашению сторон;
  • досрочное расторжение договора в судебном порядке в случае существенного нарушения условий договора одной из сторон;
  • отказ от договора одной из сторон, если возможность отказа предусмотрена договором.

Как добиться освобождения помещения

Чтобы не допустить нарушения закона при выселении и не быть обвинённым в самоуправстве, обратитесь за профессиональной помощью к квалифицированным юристам, специализирующимся в сфере недвижимости.

О юридических услугах по ведению судебных дел, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Как выселить арендатора, если сменился собственник помещения?

Имеет ли право арендатор продолжать пользоваться помещением ,если сменился собственник помещения?

Помещение частное, арендовал ИП,затем ИП сдал помещение в субаренду ООО, после этого сменился собственник помещения. можно прекратить все отношения с ООО, если договор аренды был заключёс другим арендодателем?

Ответы юристов ( 5 )

Смена собственника не прекращает заключенный прежним собственником договор аренды, если иное не предусмотрено договором аренды.

В данном случае необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора аренды (основного), поскольку в силу закона смена собственника не прекращает договора аренды и права арендатора сохраняются на весь срок аренды.

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Нужно смотреть договор аренды, по общи правилам смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды. В вашем случае его расторгнуть можно скорее всего только за нарушение самого договора. Для более полного ответа нужно смотреть договор аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды. Однако нередко прежний арендодатель связан определенными ограничениями в своей деятельности, которых не имеет новый арендодатель. Такие ограничения не всегда отражаются в договоре, поэтому при смене арендодателя они не могут влиять на арендные отношения. Следовательно, можно изменить условия договора, ведь новый арендодатель не связан ограничениями прежнего арендодателя, если таких ограничений нет в договоре.

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества. То есть, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с прежним арендатором, потому имеет право на расторжение договора аренды.

В любом случае обратитесь к договору аренды: случаи для досрочного расторжения арендодателем.

Читайте так же:  Как продать квартиру по военной ипотеке

Как выселить арендатора из нежилого помещения, если нет договора аренды?

Здравствуйте , у меня вопрос .Как выселить арендатора из не жилого помещения и если нет договора аренды? Спасибо.

Ответы юристов ( 1 )

  • 10,0 рейтинг
  • 9040 отзывов эксперт

Добрый день, Дмитрий, если вы являетесь единственным собственником помещения, а с тем кто его в настоящее время занимает у вас нет договора аренды, то вы можете выселить от туда арендатора даже и без суда.Напишите ему предупреждение о выселении, пошлите его заказным письмом с уведомлением, если он не подчинится, не внемлет предупреждениям вашим, то просто имеете право вы поменять замки на двери или полностью дверь, на ваше усмотрение.

Выселить арендаторов

Стабильно популярным видом дохода граждан является сдача свободной жилплощади в наем. Хотя поиск жильцов не занимает много времени, их добросовестность остается под вопросом. Зачастую в такой ситуации собственник обращается в полицию. Однако действия по выселению не входят в их компетенцию. Поэтому все действия арендодатель должен сделать сам.

Может ли арендодатель выселить арендатора

Арендодатель имеет право выселить арендаторов в следующих случаях:

  • наниматель не платит по договору более 2 месяцев (если срок контракта менее 1 года);
  • гражданин нарушал сроки выплат в течение 6 месяцев (срок контракта более 1 года);
  • жилье признано аварийным и подлежит сносу;
  • квартиранты разрушают жилье;
  • нарушение тишины в вечернее время мешает соседям;
  • граждане нарушают порядок использования жилья (устроили в жилом помещении склад или офис).

Рассмотрим, как освободить жилье от недобросовестных квартиросъемщиков. Порядок выселения различается в зависимости от наличия/отсутствия контракта.

Как выселить арендаторов из квартиры

Возможны следующие варианты:

  1. При отсутствии договора. Жильцы не имеют законных право занимать помещение. Поэтому собственник имеет возможность просить об освобождении жилого помещения в любое время.
  2. При наличии договора. Вопрос может быть урегулирован на добровольной основе или в судебном порядке.

Если стороны не заключали договор, то собственник имеет право выселить жильцов в любое время. Однако целесообразно дать им несколько дней на переезд.

[2]

В случае, если квартиранты отказываются покидать помещение, то владелец может:

  • направить уведомление о выселении;
  • пригласить участкового;
  • собрать вещи жильцов;
  • отнести их на лестничную площадку;
  • поменять замки.

Важно! Наймодатель обязан обеспечить сохранность вещей жильцов. В случае, если их унесут третьи лица, граждане могут предъявить претензию арендодателю.

Чтобы выселить арендатора без суда при наличии договора, собственник должен уведомить жильцов заранее. Документ должен содержать срок для исполнения на добровольной основе и сведения о возможности судебного разбирательства. Квартиранты должны освободить помещение в установленный срок. Финансовые вопросы решаются по соглашению сторон.

Выселение арендатора за неуплату

Популярной причиной расторжения контракта является неуплата арендной платы. Величина платежа, его периодичность и неустойка являются обязательными условиями договора.

Если жилец отказывается съехать добровольно, единственным вариантом является обращение в суд. Чтобы выселить не платящего арендатора необходимо:

  1. Собрать документы, доказывающие факт неуплаты.
  2. Подготовить иск.
  3. Направить заявление в районный суд.
  4. Посетить судебное разбирательство.
  5. Получить решение суда.
  6. Передать его в ФССП.

Выселением по судебному решению занимается служба приставов. Собственнику придется только заменить замки.

В качестве доказательств необходимо представить:

  • копии паспортов жильцов;
  • гражданский паспорт собственника;
  • договор;
  • квитанции об оплате;
  • выписки со счетов владельца (чтобы доказать отсутствие оплаты).

Важно! Выселение через суд займет не менее 3 месяцев (60 дней на рассмотрение заявления и 30 дней – на вступление решения в законную силу).

Выселение арендатора с ребенком

Арендодатели не желают сдавать квартиры семьям с детьми, так как малолетний ребенок может нанести вред обоям, мебели. Кроме того, могут возникнуть проблемы в случае расторжения контракта. Рассмотрим, можно ли выселить арендатора с ребенком.

При отсутствии контракта наличие/отсутствие детей не имеет значения. Однако при наличии договора вопрос урегулируется в суде.

Особенностью выселения семьи с детьми является возможность нанимателя попросить суд сохранить за ним право пользования квартирой на срок до 12 месяцев. При этом собственник может сослаться на отсутствие постоянного дохода. В таком случае суд может сохранить право проживания жильцов на 1 месяц.

Важно! Вопрос остается на усмотрение суда.

Если арендодатель прописал нанимателя в квартире, то он имеет право зарегистрировать в квартире несовершеннолетнего сына без согласия владельца. В такой ситуации выгнать жильцов будет значительно сложнее.

Можно ли выселить квартиранта зимой?

Необходимость выселить арендатора за неуплату может возникнуть в любое время года. При отсутствии контракта зимнее время не является основанием для запрета.

При наличии договора суд может принять во внимание время года только при наличии у нанимателя малолетнего ребенка. Остальные причины, в том числе тяжелая жизненная ситуация, не является причиной для сохранения места проживания.

Продажа жилья с обременением

При продаже жилья продавец должен предоставить покупателю данные о наличии обременений. Заключение договора аренды на длительный срок также относится к обременению прав. Поэтому покупатель должен владеть данной информацией. Если данные были скрыты при заключении сделки, то покупатель может расторгнуть договор купли-продажи через суд.

Контракт аренды не расторгается в связи с изменением собственника. Поэтому новый владелец не может выгнать добросовестного жильца. Вопрос может быть урегулирован по соглашению сторон.

Конечно, собственник имеет право обратиться в суд. Однако суд поддержит исковые требования только в случае, если наниматель нарушает условия договора. В противном случае расторжение соглашения невозможно.

Выселение арендатора из нежилого помещения

Если арендованное помещение является нежилым помещением, то отсутствует большинство ограничений. Арендатор не может:

  • быть прописанным в нем;
  • проживать в нем;
  • жить в помещении с детьми.

Таким образом, основные запреты на расторжение контракта отсутствуют. Поэтому стороны могут урегулировать вопрос в общем порядке.

Сдача квартиры в наем самый популярный вид пассивного дохода. Однако арендодатель часто сталкивается с нечестными нанимателями. Закон защищает права добросовестной стороны. Поэтому выгнать жильцов при наличии контракта можно только в случае незаконных действий с их стороны.

Что делать, если выгоняет арендодатель

Как спастись. Инструкция

Поиск и аренда помещений — вечная головная боль предпринимателей. Когда процесс успешно завершён, расслабляться рано. Самые страшные проблемы могут быть впереди. Нечистоплотные арендодатели могут неожиданно выставить за дверь, заблокировать доступ или опечатать помещение вместе с находящимся в нём имуществом. Чтобы этого не произошло, «Секрет» вместе с юристами подготовил гид по общению с собственниками коммерческих помещений.

[1]

Видео (кликните для воспроизведения).

1. Изучить договор аренды

Специфика арендных отношений в том, что многие их аспекты не урегулированы напрямую законодательством. Множество важных положений (порядок расчётов между сторонами, возврат помещений, ремонт, расходы на эксплуатацию) приходится урегулировать непосредственно в договоре аренды. Скорее всего, по многим вопросам договор будет содержать заведомо выигрышную для арендодателя позицию, делающую арендатора почти бесправным.

Читайте так же:  Компенсация отпуска при увольнении налоги

Если права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в договоре не содержится, расторжение до истечения срока действия может происходить только в судебном порядке. Ориентироваться предстоит на статью 619 ГК РФ.

2. Проверить письменное уведомление о расторжении

Перед расторжением договора арендодатель обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору и о намерении расторгнуть договор.

3. Понять, почему выгоняют

Если требования связаны с нарушениями условий договора самим арендатором (например, нарушение сроков перечисления арендной платы, повреждение помещений), дающими право арендодателю досрочно расторгнуть договор в суде на основании статьи 619 Гражданского кодекса или отказаться от него в одностороннем внесудебном порядке на основании положений самого договора, то арендатор должен прекратить соответствующие нарушения.

4. Поговорить с арендодателем

В условиях кризиса арендодателям не выгодно терять арендаторов, так как большое количество торговых и офисных площадей пустует. Поэтому любой конфликт можно попытаться урегулировать мирным способом. В случае задолженности можно договориться о временном снижении арендной ставки, либо об отсрочке, либо об оплате долга за счет обеспечительного платежа.

5. Заключить новое соглашение

После устранения нарушения результаты переговоров с арендодателем следует зафиксировать в письменном документе (соглашение, протокол или меморандум). В нём арендодатель подтвердит удовлетворение требований и отсутствие претензий к арендатору в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды.

6. Ждать повестки в суд и никуда не выезжать

Если достичь согласия не удалось, необходимо понимать, что без специального условия в договоре арендодатель до расторжения договора не имеет право ограничить вам доступ к помещению и удерживать ваше имущество. В случае таких действий можно обратиться в правоохранительные органы, а также выставить претензию арендодателю с требованием возместить убытки. Пока арендодатель ограничивает проход в помещение, организация не может осуществлять деятельность, что приводит к убыткам.

Требование о расторжении договора может быть заявлено арендодателем в суд только после получения отказа арендатора на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в 30-дневный срок.

7. Зафиксировать требования арендодателя

Обменивайтесь сообщениями и уведомлениями в письменной форме, прописанными в договоре способами и только по надлежащим адресам, указанным в соглашении. Если такие условия заранее не обговаривались, ведите общение заказными письмами с уведомлением о вручении, по почте или с помощью курьерской службы, с проставлением отметки о надлежащей доставке уведомления представителю арендодателя (даже если арендодатель сидит в соседней с вами комнате).

Ни в коем случае не подписывайте не глядя уведомления и акты. Например, арендодатель приносит вам акт о том, что вы ухудшили арендуемое помещение, что не соответствует действительности. Отразите в этом акте, что документ составлен без вашего присутствия, что сторонами не создана комиссия, что вы не ухудшали помещение, а принимали его именно в таком виде и с актом категорически не согласны. После получения таких актов обязательно отправляйте арендодателю письмо, в котором перечислены все факты, не соответствующие действительности и вызвавшие ваше несогласие.

8. Перестать платить

На основании статьи 328 ГК РФ арендатор вправе приостановить платить арендную плату в качестве встречного неисполнения обязательств.

9. Вывезти имущество

В случае возникновения конфликтов с арендодателем арендатор находится в невыгодном положении, так как собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество арендатора. Арендодатель при этом ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия гарантией компенсации своих убытков. Есть высокая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения вашего спора судом, а может быть и вообще пропадёт бесследно. Поэтому, если конфликт перешёл в открытую фазу, лучше оперативно вывезти имущество и уведомить собственника об освобождении помещения, чтобы не «попасть» на дополнительные арендные платежи. Если же ваше имущество неправомерно удержано арендатором, можно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о самоуправстве или подать иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Если арендодатель опечатал помещение, при отсутствии нарушений рекомендуем смело снимать пломбы, так как никакого правоколового значения это опечатывание не имеет.

В случае блокирования доступа в арендуемое помещение (охрана не пускает, сменили замки и прочее) в обязательном порядке вызывайте сотрудников полиции и фиксируйте данный факт в протоколе. Кроме того, необходимо направить арендодателю письмо-претензию, в котором указано, что стоимость вашего оборудования/мебели/товара составляет столько-то, что в настоящий момент арендодатель будет нести ответственность за сохранность вашего имущества, что в силу незаконного отказа в допуске в арендуемое помещение, вы несёте существенные убытки в таком-то размере и что убытки вы намерены взыскивать с арендодателя черед суд.

Если вам возобновили допуск в арендуемое помещение, не входите в него без представителей владельца. Необходимо создать комиссию и провести инвентаризацию имущества. Если арендодатель или его представители отказываются участвовать в работе комиссии или подписывать акт об инвентаризации имущества, нужно сделать отметки об этом с участием незаинтересованных свидетелей происходящего (не из числа сотрудников вашей фирмы) либо пригласить нотариуса для фиксации происходящего. Желательно также вести видеосъёмку и аудиозапись происходящего.

10. Обратиться в суд самому

Арендатор вправе обратиться в суд с иском к арендодателю об устранении нарушений прав арендатора и препятствий в пользовании помещениями на основании статей 304 и 305 ГК РФ и о возмещении убытков, причинённых этими нарушениями. Письменные и иные доказательства, собранные арендатором, должны быть представлены в суд для обоснования исковых требований.

Второй вариант — обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора на основании пункта 1 статьи 620 ГК. Если арендатор решает полностью освободить помещения, то предварительно следует зафиксировать текущее состояние (желательно, с приложением фотографий) в форме акта и постараться обеспечить подписание акта со стороны представителей арендодателя. Одновременно арендатору следует искать новые помещений. Расходы на хранение имущества и по поиску и аренде новых помещений могут быть заявлены в качестве убытков, подлежащих возмещению арендодателем одновременно с расторжением договора аренды.

За последние несколько лет подход судов и законодателя к возможности отступать от прямых предписаний закона, то есть к так называемой «свободе договора», существенно изменился. Теперь разрешено всё, что прямо не запрещено под угрозой недействительности и (или) не связано со злоупотреблением правом, не нарушает прав других лиц, а также публичные интересы. При этом практика по этому поводу не отличается стабильностью. На один прецедент в вашу пользу можно почти всегда найти другой, противоположный по содержанию.

Читайте так же:  Ответственность и наказание за неуплату алиментов

Есть лишь одна определяющая составляющая. В таких спорах имеет преимущество тот, кто способен обеспечить физической контроль (владение) спорным объектом. Если арендодатель может затруднить доступ в помещение вашим работниками и посетителям, лучше поискать мирный выход, расстаться с наименьшими потерями. Прибегать к методам противостояния, в том числе, правовым следует только в крайних случаях.

Если же сила на стороне арендатора, то можно начинать просчитывать варианты с удержанием помещения и одновременной судебной защитой от действий хозяина. При этом ни в коем случае не следует забывать аккуратно вносить арендную плату в признаваемой вами части.

У меня есть четыре правила, которыми я руководствуюсь при заключении любых договоров. Первое — читать предоставленный второй стороной договор аренды. Второе — предоставлять свой вариант договора или правки к представленному варианту. Третье — согласовывать даже мельчайшие детали, особенно в части расставаний. Четвёртое — никогда не подписывать договор без предварительной консультации с юристами.

Самая большая проблема во взаимоотношениях арендодатель-арендатор — в серых схемах оплаты арендных платежей и в договорах «на словах». Если у вас требуют частично оплату в конверте, поверьте, доказывать в суде свою правоту потом будет невозможно. Большинство конфликтных ситуаций возникает именно при таком алгоритме взаимоотношений. У меня есть несколько примеров сложных расставаний с арендаторами. Во всех случаях я, ссылаясь на пункты заключенного договора, действовала по написанному. Арендатор нарушал сроки ежемесячной оплаты на протяжении полугода. Штрафные санкции за просрочку были указаны в договоре, но никогда не применялись. Мы отправили претензионное письмо и уведомили, что согласно договору, компания обязана будет оплатить пени. В случае продолжения нарушения графика платежей договор мы намерены расторгнуть. На наше письмо реакции никакой не последовало. Более того, через некоторое время арендатор перестал выходить на связь и отвечать на телефонные звонки. Оплаты прекратились вовсе.

На складских площадях, принадлежащих мне лично на правах собственности, оставалось большое количество корпусной мебели, принадлежащей арендатору. Спустя две недели в присутствии трёх моих сотрудников мы вынуждены были вскрыть помещение. Мы составили опись имущества арендатора и акт вскрытия, отправили копии по юридическому адресу компании заказным письмом. Как выяснилось впоследствии, у компании были серьёзные финансовые проблемы. Они уже находились в состоянии судебной тяжбы с арендодателем торговой площади в соседнем ТЦ. Я проанализировала ситуацию по его платёжеспособности и поняла, что самый дешёвый способ для меня — это расстаться с горе-предпринимателем в кратчайшие сроки. Я разрешила вывезти мебель.

Моя лояльность обусловлена не широкой душой, а финансовым расчётом. Порой сопротивление выходит себе дороже. Я предпочитаю досудебное разрешение конфликта с неполной удовлетворённостью обеих сторон. В описанном мной случае арендатор потерял залог в размере месячной ставки согласно договору, а у меня помещение простояло пустым несколько месяцев, пока мы искали нового клиента.

Как выгнать арендатора из нежилого помещения?

Содержание:

Закон дает возможность собственнику и арендатору договориться о своих взаимоотношениях самостоятельно, но если мирно решить ситуацию не получается, то можно обратиться в суд. Выселяют не только жильцов. Зная все тонкости законодательства, можно без труда избавиться от нежелательных контрагентов. Найти лазейку в договоре и выйти из сложной ситуации с минимальными потерями легче всего при поддержке профессионального юриста.

Нет времени читать статью?

Аренда нежилого помещения: что говорит закон

Ни один нормативный акт прямо не упоминает нежилые объекты. Косвенно определение дано в Постановлении Правительства №354, но лишь в связи с собственностью в многоквартирных домах.

Отношения между арендодателем и арендатором нежилого помещения регулируются Гражданским Кодексом РФ. В ст. 607 перечисляются объекты аренды, но примечательно, что нежилое помещение как недвижимость не упоминается.

Ст .608 ГК РФ устанавливает, что сдавать имущество в аренду могут собственники и другие лица, имеющие на это право. Сторонам предоставляется возможно самостоятельно предусмотреть многие аспекты своих взаимоотношений и прописать это в договоре.

[3]

Помещение — это недвижимость, которая отделена от других объектов границами. У объекта должны быть стены, ограждения и вход. Основное предназначение такого недвижимого имущества — ведение хозяйства, торговли и иных видов предпринимательской деятельности.

Арендатор помещения — это индивидуальный предприниматель или организация, которые снимают объект для офиса, торгового павильона или магазина.

Основания для выдворения

Ст. 619 Гражданского Кодекса РФ устанавливает условия, при которых арендодатель может досрочно расторгнуть договор с арендатором помещения:

  • нарушение договора;
  • использование имущества не по назначению;
  • неуплата арендной платы более двух раз подряд;
  • отсутствие капитального ремонта в установленные сроки.

Расторжение договора повлечет и соответствующее освобождение недвижимости. Если арендатор помещения не соблюдает пункты соглашения, то собственник может поднять вопрос о выдворении своего контрагента. Использование объекта не по назначению подразумевает отступление от норм закона. Пример, арендатор помещения в многоквартирном доме превратил объект в склад для хранения химических веществ, хотя это прямо запрещено законодательством.

Перечень оснований, который закреплен в ст. 619 ГК РФ, носит открытый характер. Это прямо предусмотрено самой статьей, которая дает право сторонам сделки самостоятельно определять причины для досрочного расторжения соглашения.

Порядок выдворения арендатора

Без предварительного предупреждения арендатора помещения расторгнуть договор нельзя. В уведомлении должна быть указана причина, по которой договор аренды прекращается.

Уведомление представляет собой письменное предупреждение. Документ должен содержать реквизиты арендатора помещения и причину, по которой арендодатель решил выселить контрагента.

Уведомительный порядок выступает и как обязательный этап, и как эффективный способ достичь результата через переговоры. Судебное разбирательство выступает как крайняя мера в случае, если арендатор помещения игнорирует требования арендодателя. Большинство конфликтов разрешаются мирным путем.

Разрешение спора состоит из нескольких этапов:

  1. Сбор доказательств.
  2. Подача документов в суд.
  3. Судебное разбирательство.
  4. Вынесение решения.

Судебное разбирательство потребует от заявителя доказательств нарушений, допущенных арендатором помещения. Только при наличии правильных документов арендодатель сможет выселить своего контрагента.

Подготовка документов

Так как арендаторами помещений, которые не входят в состав жилого фонда, выступают юридические лица и ИП, то дела о расторжении сделок подсудны арбитражным судам. Спор рассматривается в порядке искового производства.

Заявителю потребуется подготовить следующие документы:

  • договор аренды;
  • исковое заявление;
  • уведомление ответчика;
  • паспорт;
  • технический паспорт недвижимого имущества;
  • выписка из ЕГРН.

Исковое заявление отражает суть требований арендодателя к арендатору помещения. В документе необходимо прописать следующие данные:

  • наименование суда;
  • реквизиты сторон;
  • сведения о нежилом помещении;
  • обстоятельства дела;
  • приложения.
Читайте так же:  Проверить полис каско на подлинность рса

Обстоятельства дела излагаются максимально подробно. Суд должен понимать, как именно арендатор помещения нарушил условия аренды.

В качестве приложений выступают доказательства. Подойдут выписки, аудиозаписи, фотографии и видеосъемки. Показания свидетелей также станут хорошим фундаментом для того, чтобы выселить контрагента.

Заявитель должен доказать факты, из-за которых он расторгает договор с арендатором помещения. Только тщательно подготовленный иск и продуманные доказательства помогут разорвать соглашение с нежелательной стороной. Для этого имеет смысл воспользоваться услугами профессионального юриста.

Как без договора найма выселить квартирантов

Отличие устного договора найма от письменного соглашения

Договор найма представляет собой соглашение, по которому собственник жилья предоставляет во временное пользование квартиру или дом, а наниматель обязан вносить плату в установленный срок. В соответствии со ст. 674 Гражданского кодекса РФ, квартира должна сдаваться по договору аренды в письменной форме.

Разорвать письменный договор можно по обоюдному соглашению или через суд, подав иск о выселении арендатора. Для суда необходимо наличие таких причин:

  • порча имущества, переданного в пользование;
  • съемщик отказывается платить за проживание в течение шести месяцев, для краткосрочных соглашений применяется срок в два месяца;
  • аварийность состояния жилой площади или выселение из нежилого помещения, признанного таковым.

Отсутствие официально оформленного найма освобождает владельца жилья от вынужденного соблюдения множества процедур. При такой ситуации собственник не обязан искать формальных причин для выселения.

Выселение нанимателя из жилого помещения

Согласно законодательству жильцы без письменного соглашения имеют статус гостей, которых в любой момент можно попросить покинуть помещение. Но просьбы об освобождении жилья не всегда удовлетворяются, в таких ситуациях приходится применять специальные меры, направленные против незаконных жильцов. Разберем основные способы, как выселить квартирантов законно, быстро и без проблем.

Внесудебный способ выселения

Отсутствие письменного договора об аренде позволяет собственнику прибегать к наипростейшим действиям в виде смены замков. Владелец имеет право пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению, смена замков не нарушает никоим образом прав других лиц, находящихся в квартире без законных оснований.

Недостатком самостоятельной смены замков могут служить сопротивление со стороны проживающих, а также вопрос о дальнейшей судьбе ценного имущества прежних жильцов.

Выселение арендатора из нежилого помещения, квартиры или дома может происходить в сопровождении правоохранительных органов. При отказе жильцов покинуть занимаемую собственность, владелец имеет основание обратиться с устным либо письменным заявлением в полицию. Сотрудники правопорядка по прибытии на место вызова проверяют документы на недвижимость, сверяют личность собственника и заявителя.

В присутствии правоохранительных органов события могут развиваться двумя путями:

  1. После проверки документов владелец требует от полиции помощи, в освобождении незаконно занимаемой собственности. Сотрудники обязаны отреагировать на заявление и очистить помещение от правонарушителей.
  2. При игнорировании требований открыть двери собственник в присутствии полиции может взломать замок, а органы правопорядка должны обеспечить освобождение жилья от посторонних лиц.

Присутствие полиции имеет ряд преимуществ, поскольку обеспечивает физическую безопасность и позволяет фиксировать события через составленную документацию и наличие свидетелей.

Выселение жильцов через суд

Судебный порядок имеет ряд особенностей, включающих в себя как преимущества, так и недостатки. Чтобы открыть производство владельцу помещения потребуется подать иск.

Причинами для выселения граждан без договора найма могут послужить:

  1. Смена владельца помещения, новый хозяин жилья вправе требовать освобождения частной собственности.
  2. Расторжение брака между супругами.
  3. Выселение жильцов из муниципальной недвижимости (аварийность или перевод жилого помещения в нежилое). В этом случае суд, руководствуясь ст. 85 Жилищного кодекса РФ, обязан предоставить выселенному гражданину новое жилище.
  4. Окончание срока договора. По факту соглашение прекращает действие, но съемщики иногда в нарушение закона не покидают жилье, этот случай позволяет подать исковое заявление о выселении арендатора.
  5. Причиной также может послужить невозможность дальнейшего совместного проживания. Это происходит, когда человек ведет аморальный, нездоровый образ жизни.

По правилам подсудности иск необходимо подавать в местный суд, где территориально расположено недвижимое имущество. Заявление о выселении из жилого помещения должно содержать имена сторон, третьих лиц их адреса, телефоны и другую важную информацию.

К иску прикладывается перечень документов:

  • копии заявления для ответчика и третьих лиц;
  • подтверждение права собственности на недвижимость;
  • выписка из домовой книжки (для жилых помещений);
  • прекративший действие, договор аренды или другие доказательства необходимые для рассмотрения дела;
  • подтверждение уплаты государственной пошлины.

Построение текста следует излагать понятно, обоснованно, требования должны соответствовать законодательству. Пример правильного искового заявления.

Как выселить арендатора из нежилого помещения?

К нежилой недвижимости применяются общие требования для расторжения сделок, предусмотренные статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ. Расторгнуть договор и провести процедуру выселения можно в случае грубого нарушения соглашения или других предусмотренных законом обстоятельств. Освобождение собственности оформляется передаточным актом от арендатора к арендодателю. Отсутствие письменного соглашения об аренде позволяет применять методы, описанные для внесудебного способа выселения.

Судебная практика показывает, что категория дел, связанная с процедурой выселения имеет сложности в исполнении решения суда. Слушанье, а также рассмотрение процесса сильно зависит от подготовки и наличия фактических доказательств, подтверждающих право на принудительное освобождение помещения.

В заключение следует подчеркнуть, что арендодатель имеет право произвести досудебную работу. Она может проявляться в привлечении правоохранительных органов, направлении письменных просьб и претензий. Проведение указанных мер может сэкономить время и финансовые затраты. Отсутствие результатов должно быть поводом для обращения в суд, для принудительного выполнения требований собственника.

Если возникают вопросы по теме статьи, задайте их в комментариях либо дежурному юристу сайта в форме всплывающего окна. Также вы можете позвонить по указанным телефонам. Мы обязательно ответим и поможем.

Уважаемые читатели!

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Видео (кликните для воспроизведения).

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего «Правового Центра»

Источники


  1. Венгеров, А. Б. Теория государства и права / А.Б. Венгеров. — М.: Новый Юрист, 1998. — 624 c.

  2. Лазарев, В. В. История и методология юридической науки. Университетский курс для магистрантов юридических вузов / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Норма, Инфра-М, 2016. — 496 c.

  3. Грудцына, Л. Жилищное право России. Учебник; М.: Эксмо, 2011. — 656 c.
  4. Правоведение. — Москва: Мир, 2008. — 319 c.
Как выгнать арендатора из нежилого помещения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here