Оформление договора купли-продажи квартиры. какие документы нужно приложить

Самое важное на тему: "Оформление договора купли-продажи квартиры. какие документы нужно приложить" с точки зрения профессионалов.

Покупка квартиры — пошаговая инструкция и юридические нюансы

Покупка квартиры – серьезный шаг, который нередко определяет качество жизни даже не одного человека, а целой семьи на годы вперед.

Поэтому очень важно, чтобы весь процесс покупки был построен правильно, ни на одном этапе не были допущены критические ошибки.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция поможет уверенно пройти сложный путь выбора и покупки квартиры.

Критерии, определяющие выбор квартиры

Покупку предваряет правильный выбор. Этот предварительный этап кому-то кажется увлекательным, кому-то утомительным.

Во-первых, определиться, какие квартиры имеет смысл рассматривать: количество комнат, площадь, районы расположения, этаж и т.д. Расставить приоритеты: что является критичным, а что – желательным.

Например, обязательным условием может быть кухня не меньше 9 м 2 , а вот этаж желательно второй-третий, но можно рассмотреть и более высокие.

Дальше определяемся, будем ли мы искать квартиру на первичном, вторичном рынке или готовы рассмотреть и те, и другие.

Теперь скажем о «вечных» критериях выбора квартиры, которые следует знать покупателю.

Юридическая чистота

Этот неофициальный термин прочно вошел в практику работы специалистов по недвижимости.

Касательно выставленной на продажу квартиры юридическая чистота заключается в следующих обязательных пунктах:

  • документы оформлены в соответствии с требованиями законодательства;
  • после покупки в квартире не останется людей, которые там зарегистрированы и имеют право проживать;
  • на квартиру не наложены обременения и запреты на продажу;
  • в процессе приватизации и последующих сделок не были нарушены права несовершеннолетних и других незащищенных категорий граждан.

Экологическая составляющая

Даже по очень выгодной цене не стоит покупать квартиру в доме под высоковольтными линиями электропередач, а также вблизи промышленных центров с вредными выбросами. Здоровье потом не купишь на сэкономленные деньги.

Инфраструктура

Обратите внимание на уже построенную инфраструктуру и транспортную доступность.

Отсутствие элементарных условий – магазинов, детских садов и школ – в ближайшей шаговой или транспортной доступности способно сильно осложнить существование, а ожидание обещанных благ рискует затянуться на годы.

Исключение, пожалуй, можно сделать только при покупке квартиры на ранней стадии в строящемся жилом комплексе.

То же относится и к транспорту. Если поблизости от дома нет остановок общественного транспорта либо он проезжает пару раз в сутки, сообщение с внешним миром сильно осложняется. И наличие автомобиля решает проблему далеко не полностью.

Как правило, автомобиль есть не у всех членов семьи. И кто-то будет вынужден постоянно заниматься «развозом»: детей – в школу и в детский сад, жену – на работу, тещу – в магазин и на дачу.

Пошаговая инструкция для покупки квартиры

И вот найдена квартира, которая полностью соответствует идеалу либо близка к нему.

Вы готовы совершить сделку.

Теперь главное — ничего не упустить.

Поэтому двигаемся по шагам:

Включите в договор аванса условие, что при обнаружении обстоятельств, ущемляющих права покупателя, в частности, мешающих ему пользоваться и распоряжаться купленной квартирой, аванс возвращается в полном размере.

Чем отличаются ППФ и нотариальный договор?

С точки зрения закона договор купли-продажи квартиры, составленный продавцом и покупателем в простой письменной форме на домашнем ПК, распечатанный в должном количестве экземпляров и подписанный сторонами, ничем не отличается от того договора, который составит нотариус.

Разница лишь в том, что за свои услуги нотариус возьмет процент от сделки, который может вылиться в весьма «кругленькую» сумму.

[3]

Зато опытный нотариус предусмотрит в договоре все возможные нюансы, а заодно и проверит подготовленные документы, убедится в их правильности и действительности. Нотариус остережется включать в текст двусмысленные и сомнительные формулировки.

Если вы не доверяете продавцу или он настаивает на своем варианте договора, в котором вам не все ясно – лучше воспользоваться услугами юриста (специалиста по сделкам с недвижимостью) или нотариуса.

Плюс договора ППФ в том, что он практически ничего не стоит. Образец можно легко найти и приспособить к свои нуждам, включив в него дополнительные условия.

Требования к договору

Составление договора регламентируется Гражданским кодексом.

Некоторые положения также прописаны в семейном и Налоговом кодексе.

Если собрать все требования вместе, то договор купли-продажи квартиры должен включать следующие обязательные сведения:

[1]

  • наименование документа (тут все просто, он так и называется: «Договор купли-продажи квартиры);
  • место (указываем населенный пункт, где совершается сделка);
  • дата (не составления, а подписания);
  • участники сделки (паспортные данные, для несовершеннолетних – данные Свидетельства о рождении);
  • описание недвижимости – предмета сделки (количество комнат, этаж, площадь);
  • адрес квартиры;
  • полная стоимость (с учетом полученного аванса или задатка);
  • сроки и порядок расчетов (описывается поэтапно вся процедура передачи денег: что должно быть сделано до подписания договора, что, в какие сроки – после);
  • если на момент подписания договора в квартире остаются зарегистрированные граждане, то указываются срок их снятия с регистрации;
  • срок и порядок, в котором купленная квартира будет передана новому владельцу;
  • указывается, что договор подлежит обязательной регистрации в уполномоченном органе;
  • количество экземпляров (обычно по одному на каждого подписанта плюс копия для регистрации);
  • подписи с расшифровкой.

Документы для подготовки договора

Обязательными при составлении и подписании договора являются только два типа документов:

  • правоустанавливающие;
  • удостоверяющие личность (всех участников сделки).

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться дополнительно:

  • согласия супругов, не являющихся собственниками;
  • согласие органов опеки и попечительства (при наличии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних);
  • выписка об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
  • разрешение на продажу от залогодержателя (если квартира куплена в ипотеку и кредит еще не выплачен);
  • разрешение на перепланировку (если таковая была произведена).

Бывают ситуации, когда регистрирующий орган запрашивает и другие дополнительные документы. Если ваша сделка нестандартная или возникли сомнения, лучше проконсультироваться непосредственно у регистратора.

Читайте так же:  Куда обратиться по поводу алиментов

Куда сдавать подписанный договор?

Обычно договор вступает в силу одновременно с его подписанием сторонами, но только не в случае купли-продажи квартиры.

Поскольку договор подлежит обязательной регистрации, то и вступает в силу он только после нее.

Факт смены собственника должен быть занесен в государственный реестр. И новый собственник получает об этом свидетельство (Свидетельство о праве собственности). Вот теперь он стал настоящим владельцем.

Органы, занимающиеся регистрацией сделок с недвижимостью, могут менять названия, к тому же в разных регионах уполномоченные организации имеют собственную специфику работы. На момент написания настоящей статьи актуальную информацию о названии и расположении соответствующих инстанций можно найти на сайте Росреестра.

Кроме того, почти в каждом населенном пункте функционируют МФЦ (многофункциональные центры), которые также примут договор купли-продажи квартиры для государственной регистрации.

При подаче документов через МФЦ можно сэкономить время на очереди. Однако регистратор оставляет за собой право запросить дополнительные документы уже после их принятия.

Госпошлина

Для физических лиц госпошлина за регистрацию купли-продажи квартиры совсем невелика – 2000 рублей.

Обычно эти деньги платит покупатель, ведь именно он более всего заинтересован в скорейшем завершении.

[2]

Бывают случаи, когда сумма вносится пополам покупателем и продавцом, это оговаривается отдельным пунктом договора.

Если же в сделке участвует юридическое лицо (например, случай покупки квартиры у застройщика), то размер госпошлины возрастает сразу в десяток раз. На сегодняшний день это 22000 рублей.

Квитанцию об оплате требуется приложить к комплекту документов для государственной регистрации.

Несмотря на распространенность и законность договора ППФ, есть случаи, когда лучше заплатить нотариусу, поскольку это снизит риск возникновения проблем в дальнейшем.

В первую очередь, это покупка квартиры у людей, входящих в «группу риска» — одиноких пожилых, алкоголиков и наркоманов.

Впоследствии эти люди могут забыть о совершенной сделке, потребовать доплаты, а их потенциальные наследники могут попытаться оспорить сделку под предлогом недееспособности.

Весьма желательно участие нотариуса и в том случае, когда передача денег производится из рук в руки без использования банковской ячейки.

Конечно, нотариус не будет проверять и пересчитывать купюры, зато расписку о получении полной суммы заверит своей подписью.

Таким образом, пошаговая инструкция по покупке квартиры позволит вам избежать ошибок как при выборе, так и на этапе совершения сделки. Вы сможете самостоятельно выбрать и купить самую лучшую квартиру, в которой будете счастливо жить долгие годы.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2019 году, когда покупают за наличные (без ипотеки и прочего)

Здравствуйте, посетители Проживём.сом. Продолжаю серию статей про документы от собственников для продажи своей квартиры в 2019 году. На этой странице перечислила документы, когда их квартиру покупают полностью за наличный расчет (за «наличку»), т.е. без ипотеки, материнского капитала и прочего. Под каждым документом/справкой я написала в каких случаях они нужны + универсальные инструкции как их получить. Инструкции универсальные потому, что в учреждениях тот или иной документ берется одинаково — хоть в Москве, в Санкт-Петербурге, хоть в поселке Малаховка.

Обязательные документы, которые нужны для регистрации сделки купли-продажи в МФЦ/Росреестре

Эти документы нужно обязательно принести в МФЦ/Росреестр, без них сделку не зарегистрируют. После обязательных документов я перечислила дополнительные, которые не нужно приносить на регистрацию, но их могут потребовать покупатели для проверки квартиры на «юридическую чистоту».

    Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

Если есть собственники до 14 лет, то их свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна). Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей.

Договор купли-продажи квартиры;

Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали потому, что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

Поэтому обратитесь к юристу/риэлтору за услугой составления. Он посмотрит на вашу ситуацию, учтет все нюансы и пожелания/требования. Потом составит правильный договор. За услугой можете обратиться нашему к юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости в виде вычета налога (до 260 тыс.руб.). Кто имеет право на налоговый вычет?

Это разрешение обязательно, если в квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

Такое согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Стоимость услуги — примерно 1500 р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

Нотариально заверенная доверенность;

Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек. Также нужен его паспорт.

Свидетельство о браке или разводе.

Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Читайте так же:  Развод в первый год рождения ребенка

Дополнительные документы

Еще раз повторяю — в отличие от обязательных, дополнительные документы НЕ нужно приносить в МФЦ/Росреестр для регистрации сделки. Их могут потребовать покупатели для проверки квартиры на «юридическую чистоту».

    Договор основания/правоустанавливающий документ;

Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Технический паспорт квартиры;

Обычно тех.паспорта могут понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. В нем показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Также он нужен, если сами покупатели хотят убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.

Заказать копию тех.паспорта могут только собственники. Инструкции: как заказать в МФЦ; как заказать в БТИ. Цена в обоих организациях около 900 р.

Выписка из лицевого счета;

Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она бесплатно берется в бухгалтерии Управляющей Компании и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

Договор задатка или аванса + расписка;

На моей практике почти все покупатели и продавцы знают, что такое аванс. Я же своим клиентам советую подписывать договор задатка. Обычно в договоре указываю, что если покупатели после передачи задатка и подписании договора по каким-либо причинам откажутся покупать квартиру (выйти на сделку купли-продажи), то продавцы забирают задаток себе. Если же собственники по каким-либо причинам откажутся продать квартиру, то они должны вернуть задаток покупателям в двойном размере. Не считая, конечно, форс-мажорных ситуаций. Все эти причины лучше указать в договоре. Какая сумма задатка? Это обычно решаются между сторонами, в законе это не указано. На моей практике от 30 до 100 тыс.руб.

Видео (кликните для воспроизведения).

Аванс, в отличие от задатка, возвращается при любой ситуации и без двойного размера. Договор аванса обычно подписывают, когда одна из сторон прям не на 100% уверена, что сможет выйти на сделку купли-продажи.

Также при получении от покупателей денег в качестве задатка/аванса, всегда пишите от руки расписку. Вместе с распиской договор задатка/аванса имеет юридическую силу. И еще лучше, если про задаток/аванс будет указано в самом договоре купли-продажи.

Выписка из домовой книги;

Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке прописаны данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же сведения о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

Инструкции — как получить обычную выписку; как получить архивную выписку. Получить их могут только собственники в паспортом столе. Услуга бесплатная.

Часто покупатели просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика и ничего в этом страшного нет, ведь всегда можно прописаться обратно. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?

Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

Данная выписка теперь заменяет свидетельства о регистрации права и кадастровый паспорт, т.к. они не выдаются с июня 2016 года. Официальное название — выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Объект недвижимости в нашем случае это продаваемая квартира.

Обычно эту справку покупатели сами заказывают. В ней показаны ФИО собственников, есть ли какие-либо обременения/ограничения на квартиру и т.п. Если покупатель попросит ее показать, то лучше заказывайте бумажную. Как ее заказать читайте по ссылке.

Перед покупкой квартиры всегда проверяйте ее: 1) на юридическую чистоту; 2) на долги «по коммуналке». Если у вас ипотечная квартира, по ссылке читайте подробную инструкцию продажи.

Покупатели редко просят предоставить эту справку, только если хотят удостоверится в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пойти и получить эту справку. Причем покупатели настояли пройти освидетельствовании в психоневрологическом диспансере, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете.

Справка платная, цены уточняйте в самом диспансере.

Справка из наркологического диспансера.

Здесь также как и со справкой выше. Покупатели могут спросить эту справку если им кажется, что продавец сильно пьющий, употребляет/употреблял наркотики или состоит на наркологическом учете. Покупателей можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на наркологическом учете, потом могут признать недействительной.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Какие документы нужны для продажи квартиры

Продажа объекта недвижимости — серьезная процедура, которая требует подготовки. Важно просчитать все возможные варианты и риски сделки. Это, безусловно, требует эмоциональных и временных затрат, зато надежный результат будет стоить всех затраченных сил.

Читайте так же:  Уведомление, требование, предупреждение о выселении из квартиры

Начать процедуру подготовки стоит с ознакомления со списком необходимых бумаг, и определиться с тем, какой пакет документов нужен для продажи квартиры. Ведь правильно оформленная сделка — ключ к успеху. Документация, собранная заблаговременно, поможет обезопасить как продавца, так и покупателя, а также поможет избежать различных проблем в процессе продажи.

Конечно же, перед тем, как приступать к сбору комплекта справок, необходимо выяснить что нужно для продажи квартиры в 2019 году.

Кто может выступить в роли продавца?

Распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе и продавать ее, может только владелец. Он должен быть официально зарегистрирован, а его право на собственность должно быть зафиксировано в ряде документов. В их число входит: соответствующее свидетельство о регистрации права, договор купли-продажи, договор дарения, завещание.

Если собственнику принадлежит лишь часть объекта, то есть его доля, он может распоряжаться только теми квадратными метрами, которые находятся в его владении. Чтобы понять, какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности, понадобится обратиться к тому же списку, что и для остальных категорий владельцев недвижимости. Но, дополнительно, потребуется официальное согласие от остальных собственников, которым принадлежат другие доли жилплощади.

В случае, если владелец не может самостоятельно участвовать в сделке, он вправе делегировать свои обязанности третьему лицу. Передать полномочия можно другу, родственнику, знакомому, риэлтору, и так далее. Главное, чтобы гражданин был дееспособным и достиг совершеннолетнего возраста.

Этот человек будет вправе действовать от лица собственника, выступая, таким образом, в роли продавца. Однако, такой вариант возможен исключительно при наличии нотариально заверенной доверенности. Этот документ выдается непосредственно самим владельцем объекта. В нем указывается доверенное лицо и спектр его полномочий.

Если лицо, владеющее правами на квартиру, не достигло совершеннолетия, продать квартиру от его имени также возможно.В этом случае необходимо согласие органов опеки на отчуждение собственности ребенка. Вопрос в том, сколько полных лет юному собственнику. Если менее 14, то все сделки, от его лица, имеют право осуществлять только законные представители: родители, усыновители или опекуны. А если возраст гражданина от 14 до 18 лет, то он имеет право.принимать участие в совершении сделок: он может самостоятельно заключать договоры, расписываться в документах и т.д.

Однако все эти действия должны происходить с письменного согласия родителей или же других законных представителей.

Какие документы нужны при продаже квартиры

Многолетняя практика показывает, что покупатели легче соглашаются на покупку, если в начале переговоров продавец смог предоставить необходимые бумаги, оформленные должным образом. Да и процесс идет намного быстрее, если не надо постоянно отвлекаться на сбор очередных справок. На вопрос о том, какие документы нужны для продажи квартиры в 2019 году от собственника, ответ однозначен:

Какие документы нужно приготовить при продаже квартиры, чтобы обеспечить чистоту сделки

Ряд дополнительных бумаг необходим для того, чтобы обезопасить себя и будущих покупателей. Эти документы докажут, что Вы — не мошенник. В этот комплект входит всего две справки:

  • Расширенная (архивная) выписка из ЕГРП. Этот документ позволяет установить всех бывших и нынешних собственников. А также определит перечень всех операций, производимых с данной недвижимостью за все обозримое время ее существования;
  • Стандартная выписка из домовой книги или копия поквартирной карточки. В этой бумаге обозначены все лица, зарегистрированные в помещении на постоянной или временной основе. В ней же отражается заложена ли квартира банку, а также наличие арестов и других ограничений на данной собственности.

История жилплощади часто вызывает недоверие к продавцу у потенциальных покупателей. Ведь никто не хочет столкнуться с претензиями третьих лиц на право в квартире, честно приобретенной новым владельцем. Поэтому, предоставление дополнительных справок, показывающих реальное положение дел, докажет чистоту сделки, и ускорит процесс принятия решения покупателем.

Дополнительные документы для продажи недвижимости

В большинстве случаев, дополнительный комплект бумаг не является обязательными, но все-же он способен увеличить шансы на скорую продажу и беспроблемную регистрацию. От ряда дополнительных обстоятельств зависит то, какие документы для продажи квартиры нужно подготовить перед сделкой:

Какие документы нужны в МФЦ для продажи квартиры

Многофункциональные центры — удобный способ официальной регистрации успешной сделки. МФЦ насчитывает большое количество отделений, а график работы позволяет записаться на прием в удобное время. Какие документы нужны для регистрации купли продажи квартиры публикуем в следующем перечне:

  • Паспорта обеих сторон, участвующих в куплепродаже;
  • Выписка из ЕГРН , подтверждающая наличие у продавца права собственности или свидетельство собственности на квартиру;
  • Если жилплощадь не была зарегистрирована в Росреестре, то понадобиться предоставить документ в соответствии с которым, объект перешел во владения продавца, кроме того потребуется документ о первичной регистрации права собственности в Росреестре;
  • подписанный договор купли продажи квартиры в экземплярах для каждого участника сделки и один для Росреестра;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины. Размер пошлины составляет 2000 рублей для физических лиц, а для юридических — 22 000 рублей.

Обратите внимание, что этот список актуален только для простых сделок. В случае, если недвижимое имущество было приобретено в ипотеку, например, понадобится предоставить дополнительные справки. Уточнить какие документы нужны для оформления продажи квартиры в Вашем случае, можно обратившись в службу поддержки МФЦ или онлайн — на сайте Росреестра.

Передача жилплощади в собственность к новому владельцу — это сложная процедура, требующая концентрации на множестве нюансов. Не удивительно, что запутаться или ошибиться очень легко. В лучшем случае, невнимательность приведет к потребности повторно обратиться в отделение, чтобы предоставить недостающие бумаги. А вот в худшем — продавец рискует попасть в лапы мошенников и остаться, как без квартиры, так и без денег. Поэтому, не стоит заниматься всеми вопросами самостоятельно. Грамотный специалист поможет пройти этот путь от и до, проверяя подлинность документов и правильность их оформления на каждом этапе. Сторонам останется лишь поставить подпись. Если Вы не знаете какие документы и справки нужны для продажи квартиры, не бойтесь обращаться за консультацией в службу поддержки МФЦ, Росреестра и других органов, занимающихся данным вопросом.

Читайте так же:  Ликвидация государственного учреждения

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца

Приобретение жилища – важный и ответственный момент в жизни каждого человека. Процедура оформления требует внимательности и проверки документации. В зависимости от сотрудничества с застройщиком или компанией – представителем, процедура оформления предполагает ряд основных и дополнительных документов. Вторая группа предполагает разные наборы документов, в зависимости от вида сотрудничества.

Для успешной регистрации приобретенного жилья в собственность, согласно 122 статье, предусмотренной федеральным законом, существует определенный перечень документов, подающийся для регистрации жилья. Большинство проблем возникает с приобретением ранее эксплуатируемого жилья. В таком случае необходимо проверить, существует ли обременение правом владения третьими лицами.

Документация, обязательная для проверки

Существует обязательный пакет документов, необходимый для проверки, чтобы в будущем человек спокойно проживал в своей квартире. Стоит обратить внимание на тот аспект, что ответственность за проведение добросовестной проверки целиком лежит на потенциальном покупателе.

I. Проверка основного и сопутствующего пакетов документации

К данному пункту относятся следующие документы:

  1. Официальная выписка ЕГРН с информацией о продаваемом строительном объекте. В 2017 году действуют внесенные ранее изменения: выписка ЕРГН является единственным подтверждающим документом о владении жилищным объектом. Ранее выдаче подлежали свидетельства о владении объектом, в данном случае, квартирой. С 2016 года свидетельства не выдаются.
  2. Договор о приобретении жилой площади, оформленный на имя будущего владельца.
  3. Продавец или застройщик обязан предоставить кадастровый и технический паспорта. При отсутствии документа, он должен оформляться в соответствующих органах. В противном случае покупатель на всех основаниях имеет право разорвать сделку, не выплачивая положенные пенни, даже при том условии, что пункт об этом указан.

II. Отсутствующие лица, имеющие право проведения финансовых операций с жилищем

Собственник может быть не прописан (временно выписан) в квартире, но иметь права на продажу, или проживать с новыми хозяевами.

К хозяевам относятся следующие группы населения: отбывающие наказания в местах лишения свободы, военнообязанные выполняющие срочную службу, несовершеннолетние дети, воспитывающиеся в специальных учреждениях, пожилые люди, не имеющие возможность самостоятельно ухаживать за собой, лица, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере или других заведениях.

К сожалению, никаких конкретных документов, позволяющих проверить наличие подобных «скрытых» собственников, не существует. Информацию нужно «добывать». Проверку можно выполнить:

  1. Ходить самостоятельно по управлениям жилищного хозяйства и паспортным столам, проверяя историю прописок. Путь сложный и маловыполнимый.
  2. Нанять агента со связями, который будет выполнять эту работу за вас.
  3. Обратиться к нотариусу, который может запросить все нужные документы для сделки.

III. Проверка на возможное обременение третьими лицами

Следует удостовериться, что:

  1. Помещение не используется в качестве арендуемого. Собственник имеет право выставить квартиру на продажу в любой момент. Если помещение сдано в аренду, собственник обязан разорвать договор, либо уведомить другую сторону о намерении продажи. В случае оплаты всей суммы за пользование помещения, арендаторы имеют право эксплуатации квартиры до конца действия договора.
  2. Квартира не обременена залоговыми обязательствами. При оформлении кредитного договора на получение большой суммы наличными средствами, заемщик обязан предоставить залоговое имущество как обязательное условия для предоставления займа. Проверить информацию можно на сайте Росреестра.
  3. Жилье не обременено арестом. Процедура производится судебной властью, если собственник имеет большую задолженность по оплате коммунальных услуг или по выплате кредитных обязательств. Квартира или дом, находящий под арестом, не может быть продан другому владельцу. Это становится возможным только после его снятия. Любая сделка признается недействительной.
  4. Не фигурирует в судебном заседании в качестве предмета споров.

IV. Законность перепланировки с участием несущих стен

Вопрос касается вторичного жилья. Продавец обязан представить подтверждающие документы на законность проведения строительных работ и перепланировки помещения. В противном случае, новый собственник обязан подавать документы на узаконивание всех работ. Это занимает много времени и требует финансовых затрат. В случае приобретения жилья за счет ипотеки, без предоставления справки об одобрении проведения перепланировки, банк вынесет отрицательное решение.

V. Способ приобретения жилья в пользование

Важно проверить информацию о том, каким образом жилье перешло в пользование к настоящему собственнику. Если это жилье в новостройке и приобретается у застройщика, то информация не актуальна. В случае приобретения вторичного жилья, вопрос важный и подлежит тщательной проверке.

Риски и опасности

Перед приобретением жилья в собственность, рекомендуется ознакомиться с основными юридическими моментами. В большинстве случаев, мошенничество преследует потенциальных покупателей на рынке вторичного жилья.

Юридический аспект – самый распространенный. Существует категория жуликов, осведомленных в юридической сфере и показывает потенциальному покупателю всю серьезность намерений, оперируя заумными фразами и явлениями. Другие покупатели попадают в капкан к шарлатанам в силу собственной невнимательности и доверчивости.

Для обеспечения собственной безопасности, перед покупкой квартиры, нужно узнать как можно больше информации о собственнике и каким образом ему досталась квартира, запросить справки в ЖЭК об отсутствии задолженности по уплате коммунальных услуг, через ЕГРП получить подтверждение, что квартира не является залоговым имуществом и не является предметом судебных тяжб.

Существует опасность, о которой может не догадываться сам собственник. К примеру, дом может входить в план по расселению. Наличие технических дефектов важно при приобретении квартиры. Необязательно они должны находиться в самом помещении. Может протекать крыша, либо отсутствие длительного ремонта в подъезде сказывается на состоянии дома.

Для обеспечения собственной безопасности, потенциальный покупатель обязан требовать с собственника все справки из государственных служб и нотариально заверенные документы. Во втором варианте их следует обязательно проверять на подлинность (через сервисы системы СПАРК), поскольку их подделать не составит большого труда. При обращении в суд, если справки будут недействительными, это 99% вероятности проигрыша дела.

Консультация на видео

О проверке документов рассказывает директор агенства недвижимости Артур Пригородов.

Договор купли-продажи квартиры: кто имеет право на составление, нюансы составления договора нотариусом

Важнейшим документом при заключении сделки купли-продажи квартиры является договор. Он содержит важнейшие условия предстоящей сделки и должен быть оформлен должным образом, чтобы она не была признана недействительной.

Читайте так же:  Как при разводе делится ипотечная квартира

Кто составляет договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры обязательно должен иметь письменную форму, устные договоренности в таких крупных сделках недействительны. Без письменного соглашения невозможно переоформить права собственности на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре. А именно это является ключевым этапом при сделках купли-продажи, без которого вся процедура лишена юридического смысла.

  • продавцом (если собственников несколько, то все они должны подписать соглашение);
  • покупателем;
  • посредниками (участие последних необязательно, но может потребоваться, если стороны или одна из сторон не могут присутствовать при подписании договора по состоянию здоровья или из-за удаленности их проживания от места сделки).

Законодательно не регламентирован единый формат договора купли-продажи квартиры. Владельцы недвижимости составляют его в произвольном порядке с учетом специфики конкретной сделки. Также законодательно не установлен перечень лиц, которые ответственны за составление договора купли-продажи.

Гражданский кодекс содержит указание на то, что договор подписывается исключительно в добровольном порядке по соглашению обеих сторон. Это правило указывает на то, что если будет выявлен факт оказания давления на одного из участников сделки (например, шантаж или применение насилия), то сделка купли-продажи будет признана недействительной.

При заключении договора стороны должны достигнуть договоренности по таким важным аспектам, как стоимость квартиры и порядок оплаты (наличие предоплаты или задатка), точные сведения о продаваемой квартире (позволяющие однозначно ее идентифицировать), способ расчетов (наличный, безналичный, через нотариуса, ячейку в банке или аккредитив), сроки выкупа квартиры, порядок переоформления прав собственности, снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц и пр.

Кто имеет право составить договор купли-продажи

Специального разрешения на подготовку договора купли-продажи квартиры не требуется. За разработку текста документа может отвечать как продавец, так и покупатель. Для этого им не требуется профильное юридическое образование. Они могут воспользоваться готовыми образцами или шаблонами договоров, которые есть сегодня в открытом доступе.

Но если стороны опасаются, что самостоятельная подготовка договора несет повышенные риски его аннулирования или признания недействительным, то они могут воспользоваться посредническими услугами по подготовке текста соглашения.

Можно выделить следующие ключевые варианты составления договора купли-продажи:

  1. Через специализированную юридическую компанию или практикующего в частном порядке юриста.
  2. Через риэлторскую компанию.
  3. Через МФЦ. Сегодня во многих МФЦ можно не только переоформить право собственности на недвижимость, но и заказать подготовку договора.
  4. Через нотариуса.

Каждый из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы. Самостоятельная подготовка договора позволяет минимизировать затраты на заключение сделки купли-продажи. При этом стороны без профильного образования могут не учесть при подготовке документа важные законодательные изменения или требования гражданского права, которые распространяются на юридически значимые документы.

При участии специалистов при подготовке договора он разрабатывается в индивидуальном порядке с учетом специфики продажи квартиры и в соответствии с требованиями законодательства.

Обращение к специалисту потребует определенных трат. В зависимости от региона и уровня квалификации юриста подготовка договора купли-продажи обойдется сторонам в 3-10 тыс.р. В крайнем случае, стороны могут просто обратиться за консультацией относительно содержания документа в юридическую компанию. Такие консультативные услуги обычно оплачиваются из расчета 500-1000 р. в час.

Преимущества составления договора купли-продажи нотариусом

В настоящее время участие нотариуса при заключении сделок купли-продажи квартиры не является обязательным. Исключение составляют случаи, когда в сделке участвуют недееспособные или несовершеннолетние лица, а также при продаже квартиры из общедолевой собственности.

Тем не менее, на практике нередко желающие продать или купить квартиру прибегают к нотариальным услугам при подготовке и подписании договора. Закон не запрещает обращаться к нотариусу для подготовки текста соглашения и его удостоверения.

Преимущества составления договора купли продажи у нотариуса состоят в следующем:

Нужно понимать, что участие нотариуса – услуга весьма недешевая. Плата за нотариальные услуги в данном случае будет складываться из:

  • стоимости подготовки текста договора купли-продажи (около 5000-10000 р.);
  • госпошлина за нотариальное заверение договора;
  • плата за технически-правовую работу (в среднем – 5000 р., зависит от нотариальной конторы).

Госпошлина за нотариальное заверение договора – самая существенная часть затрат, она привязана к стоимости недвижимости. Для лиц, находящихся в родственных связях, госпошлина оплачивается в размере:

  • при цене сделки до 10 млн.р. – 3000 р.+0,2% от стоимости договора;
  • при сделке, равной или более 10 млн.р. – 23 000 + 0,1% от суммы более 10 млн.р.

Полученная сумма не может превышать 50 тыс.р.

Для оформления соглашения для лиц, которые не состоят в родственных связях, тариф рассчитывается как:

  • при стоимости квартиры менее 1 млн.р. – 3 тыс.р. +0,4% от цены;
  • при сумме договора от 1 до 10 млн.р. – 7 тыс.р.+0,2% от суммы сверх 1 млн.р.;
  • при цене сделки от 10 млн.р. – 25 тыс.р.+0,1% от суммы более 10 млн.р.

Максимальная госпошлина составляет в данном случае 100 тыс.р.

Таким образом, законодательство не регламентирует перечень лиц, которые вправе составлять договор купли-продажи квартиры. Это может быть как продавец или покупатель, либо юристы, риэлторы или нотариус. Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы.

Видео (кликните для воспроизведения).

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источники


  1. Пикалов И. А. Уголовное право. Особенная часть; Эксмо — Москва, 2011. — 560 c.

  2. История государства и права России; АСТ, Сова, ВКТ — Москва, 2009. — 395 c.

  3. Котов, Д. П. Вопросы судебной этики / Д.П. Котов. — М.: Знание, 2014. — 127 c.
  4. Оксамытный, В.В. Теория государства и права / В.В. Оксамытный. — М.: ИМПЭ-ПАБЛИШ, 2004. — 563 c.
  5. Римское частное право. Учебник. — М.: Зерцало, 2015. — 560 c.
Оформление договора купли-продажи квартиры. какие документы нужно приложить
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here