Преимущественное право покупки доли в квартире

Самое важное на тему: "Преимущественное право покупки доли в квартире" с точки зрения профессионалов.

Статья 250. Преимущественное право покупки

Статья 250. Преимущественное право покупки

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 250 ГК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 1 статьи 250 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ пункт 2 статьи 250 настоящего Кодекса изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Что такое преимущественное право покупки доли и как его обойти?

Недвижимость считается общей, если она принадлежит не одному человеку, а сразу нескольким. Но ещё есть и долевая, совместная собственность. Доля в квартире – это так же доля в праве собственности на тот или иной объект.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

О сути понятия преимущественного права покупки

Этот вопрос строго регулируется действующим законодательством. Если гражданин принял решение о продаже доли, которая ему принадлежит – прежде всего, он должен известить других собственников. Именно у них есть право первыми выкупить тот или иной объект при желании.

Хотите продать квартиру, тогда сначала ее надо оценить, а как это сделать — узнайте тут.

Это необходимо сделать для защиты прав обеих сторон. После данного действия продавец уверен, что другие собственники не имеют ничего против, и не претендуют на долю.

У кого есть преимущественное право на покупку

Оно есть у всех, кто оформлял долевую или совместную собственность на тот или иной объект. У других лиц, даже близких родственников и друзей оно отсутствует. Главное – получить согласие в письменной форме на отказ от этого права. Либо согласие на приобретение доли, при наличии возможности.

Что такое право преимущественной покупки, смотрите в этом видео:

В каком порядке надо сообщить собственникам о продаже

Получение согласия на продажу осуществляется несколькими способами.

  • Поговорить лично со всеми владельцами, чтобы получить ответ.
  • Направить уведомления в письменной форме.

Если владельцы не против, то отказ от права тоже оформляется письменно, с обязательным заверением у нотариуса. После этого можно сразу начать поиск покупателей, а не ждать месяц, как в других ситуациях.

Как составляется уведомление о продаже доли

Уведомление составляется в простой письменной форме, строгие требования к этому документу в законодательстве отсутствуют.

Обязательное требование – ссылка на статью 250 ГК РФ. Именно эта статья описывает характерные черты для преимущественного права покупки у других собственников. Надо указать, что часть квартиры можно приобрести за цену, которая указана в самом сообщении.

Образец уведомления можно скачать тут.

Конец документа должен сообщать, что у каждого из собственников преимущественное право сохраняется на срок минимум до 30 дней. Если за это время не придёт ни отказа, ни соглашения – объект недвижимости можно свободно передавать другим лицам.

Продажа доли в квартире третьим лицам

Важно, чтобы была уверенность в отсутствии претензий со стороны других лиц, владеющих частями данного объекта.

Продавец в данном случае должен составить детальный договор на продажу или покупку объекта недвижимости. В договоре надо обязательно прописать цену вместе с условиями, которые сторона сочтёт наиболее приемлемыми.

[1]

Возможность обхода преимущественного права

Преимущественное право на покупку обладает своими особенностями, характеристиками.

  1. Даже при наличии согласия от нескольких владельцев сразу, реализация доли возможна лишь в пользу одного из них.
  2. Данное право недопустимо уступать другим людям.
  3. Дарение не требует соблюдения права преимущественной покупки. Это же касается и ситуаций, когда оформляется завещание.
  4. Данные правила могут стать опорой и для тех, кто отчуждает долю согласно договору мены.
  5. Цена при покупке третьим лицом должна быть не меньше той, что предложена для собственником. Но можно осуществлять продажу по большей стоимости.
  6. Наниматели не обладают правом покупки. Оно даётся только собственникам.
Читайте так же:  Сколько берет нотариус за оформление наследства

Пример уведомления о продаже.

При совершении подобных сделок могут возникнуть и некоторые сложности.

  • Нельзя выяснить, где находится собственник, согласие или отказ которого необходимо получить.
  • Собственников слишком много. Но правила всё равно надо соблюдать, даже если претендентов 20 и больше.
  • Сначала собственник соглашается, но потом меняет своё решение. В таких ситуациях не обойтись без вмешательства судебных органов.
  • Собственника не стало. В некоторых случаях допустимо предоставление свидетельства о смерти. После этого Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Но необходимо подождать шесть месяцев, пока появится наследник, и примет своё имущество.

Что такое имущественный вычет и как его получить, вы узнаете по ссылке.

В таких ситуациях требуется обойти право преимущественной покупки. Этот вопрос легко решить, используя законные методы.

  1. Оформление покупки или продажи с помощью договора дарения.
  2. Можно сначала подарить третьему лицу 1 квадратный метр жилья. А потом продать остальную часть доли, как собственнику.

Какие риски связаны с приобретением доли в квартире

Чаще всего обман происходит при заключении договоров дарения. Это делается для того, чтобы избежать дополнительной платы за комиссии. Дарение относится к безвозмездным способам передачи имущества.

При оформлении генеральной доверенности на продажу квартиры, нужно не забывать о ее минусах — подробности тут.

Покупатель остаётся беззащитным, если в договоре выявляются какие-либо ошибки, либо появляются неизвестные совладельцы, зарегистрированные лица. Если договор признают недействительным, вернуть по нему ничего нельзя. Если покупатель умрёт, то его подарок может быть возвращён наследникам продавца.

Стоимость доли не может быть равна рыночной цене целой квартиры. Этот показатель неизбежно снижается из-за большого количества рисков, самого факта проживания с другими людьми. Риски покупателя связаны и с правилами пользования общим имуществом.

Схема отказа в праве преимущественной покупки.

И необходимостью налаживать нормальные взаимоотношения с теми людьми, которые находятся рядом. Какими бы неприятными они ни были.

Какие документы понадобятся для регистрации сделки

Она станет невозможной без:

  1. Документах, подтверждающих внесение задатка.
  2. Свидетельства о регистрации, которое было выдано ранее.
  3. Выписки из домовой книги.
  4. Выписок из ЕГРП и заключения из БТИ вместе с техническим паспортом.
  5. Согласия со стороны супруга или супруги. Это актуально при оформлении не долевой, но совместной собственности.
  6. Свидетельства о браке и других бумаг для подтверждения семейного статуса.
  7. Документов о прохождении инвентаризации.
  8. Постановления на выделение долей, либо ранее заключенного договора, подписанного с прежним собственником.
  9. Договора на покупку и продажу.
  10. Паспортов сторон вместе с паспортными данными.

О продаже долей в однокомнатных квартирах

Что можно делать с долей в квартире, расскажет это видео:

Обычно такие доли интересны только тем, кто профессионально занимается перекупом. Таким людям легко найти компромисс с покупателями, у них есть определённые связи. Они стараются выкупить весь объект целиком. И после этого провести продажу объекта в целом виде. Эти сделки считаются наиболее выгодными.

Главное – заранее узнать, как другие собственники относятся к совершению возможной сделки. Лучше потребовать нотариального оформления отказов от права преимущественной покупки. Во многих ситуациях это помогает сэкономить время.

Квартира находится в долевой собственности, каким образом ее можно продать, вы узнаете здесь.

Проблем не возникает у тех, кто продаёт доли небольшого размера. Потому важно заранее определиться с этим фактором. И, опять же, поинтересоваться, что другие собственники думают по этому поводу. Иногда с ними всё-таки удаётся найти компромисс без создания конфликтных ситуаций.

Всегда можно найти схемы с максимальной выгодой для всех, кто заинтересован в продаже доли. И получении прибыли, хотя бы частичной.

[2]

Право преимущественной покупки недвижимости

Право преимущественной покупки – это установленная гражданским законодательством очерёдность, вступающая в силу в отношении некоторых категорий граждан, и допускающая приоритет в приобретении определённых видов жилья или земель.

Распространяется на лиц, совместно владеющих недвижимым имуществом или арендующим площади у собственников, выставляющих недвижимость на торги.

Оформляется нотариально удостоверенной документацией, соответственно установленным нормативам. В случае нарушения регламента очерёдности – допускается оспорить сделку на основании данного нарушения, в том числе, подав исковое заявление в арбитраж.

К установленным нормативам, при оформлении купчей на недвижимость обозначенной категории, относятся согласия лиц, которые могут быть заинтересованы в приобретении таковой для личного пользования.

Преимущественная покупка доли в праве собственности

По нормативам Гражданского кодекса, в частности, статьи 250 ГК РФ, в первую очередь притязать на приобретение недвижимого имущества могут те граждане, которые состоят с продавцом своей доли в гражданско-правовых отношениях, совместно владея неделимым объектом, на условиях собственности.

Использование данного преимущества даётся как перспектива владельцев к расширению долей путём приращивания покупаемого метража площадей в помещении или на земельном участке.

Регламент законодательства предусматривает пересылку уведомления Почтой России – заказным письмом с уведомлением о получении. В данном случае вместо согласия продавец обеспечивает правоспособность сделки следующей документацией по числу собственников:

  • ксерокопией уведомления, зарегистрированным оператором почтового отделения;
  • описью вложения;
  • квитанцией об отправке заказного письма;
  • подтверждением о получении отправления.

С обозначенной документацией требуется обратиться в нотариальную контору не ранее чем через месяц после отправления уведомления о сделке, если совладельцы не воспользуются приоритетным вариантом расширения. На этих условиях нотариус выдаст свидетельство о проведении процедуры предупреждения, подтверждая добросовестность владельца.

Если речь идёт о собственности, находящейся в совместном владении большой группы лиц, как, например, в жилищном кооперативе – к ним применяются учредительные положения.

По преимуществу устав каждого кооператива содержит положение о том, что продажа доли собственности должна быть санкционирована большинством голосов собственников, которое получается в результате голосования на общем собрании, под протокол.

В подобных учреждениях происходит постановка на очередь из числа жильцов и членов кооператива, что обусловлено действием положения о приоритете притязателей, перед внешними покупателями.

Преимущественное право покупки доли в квартире

Распределив площадь квартиры по долям, и оформив их в собственность нескольких лиц, граждане принимают на себя обязанность считаться с совладельцами не только на период совместного проживания, но и при проведении сбыта имущества.

Читайте так же:  Полная ликвидация предприятия

Продавая долю, они в первую очередь оповещают о планирующейся сделке лиц, проживающих на одной территории и являющихся собственниками.

Один экземпляр передаётся совладельцу для удостоверения, а на другом тот ставит свою подпись и возвращает продавцу. Совладельцу требуется подойти в нотариальную контору и составить согласие на сбыт доли, на основании полученного уведомления.

Составив документ, он передаёт его заинтересованному лицу, выставляющему собственную долю на торги. Таков основной вариант уведомления, которым пользуются лица, владеющие недвижимостью совместно.

Если совладелец отказывается от проведения такой процедуры, ссылаясь на занятость или иные причины, допускается пересылка уведомлений заказным письмом. Но в таком случае составлять соглашение в нотариальной конторе придётся заинтересованному лицу.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

В отношении коммунальных квартир складывается несколько иная ситуация, чем у владельцев долевой собственности в квартире.

Распоряжение комнатами коммуналок не регламентируется нормами совместного владения, как в предыдущем случае. Оно по преимуществу опирается на действие статьи 289 ГК РФ. Иногда в Росреестре при регистрации сделок с комнатами запрашивают разрешение соседей, иногда – нет.

Как правило, суды отклоняют иски соседей по коммуналке, но могут и применить обозначенное правило, делегируя преимущество в приобретении объекта истцу, если основание окажется веским.

Такое отношение к коммунальным квартирам сложилось по нескольким основаниям:

  1. Коммуналки с комнатами, расположенными «в линейку», иногда имеют до десятка и более комнат в одном блоке.
  2. Данные помещения не являются совместной собственностью, каждая комната признаётся отдельным объектом.

Тем не менее, не лишним будет оповестить жильцов простым письменным уведомлением, с проставленной росписью соседей.

Преимущественное право покупки земельного участка (ЗУ)

Для наделов свойственны те же правоотношения, что и для жилых помещений. Приоритет в их приобретении зависит от вида титульного владения или формы собственности, в которой находится участок. В их числе:

  1. Совместное долевое владение супругов, наследников и иных лиц.
  2. Наследственная масса, которая выделяет земельный участок нескольким наследникам по закону (по завещаниюОсобенности наследования земельных участков).
  3. Дачный участок, в совместном владении членов кооператива или товарищества.
  4. Аренда земель с возведённым капитальным строением – исключает продажу надела иному лицу, кроме собственника дома, расположенного на нём.
  5. Аренда земель у муниципалитета, при условии целевого использования ЗУ (см. Как взять землю в аренду у города).

Гражданский кодекс предусматривает, но не вменяет в обязанность арендодателя, продажу земли арендатору.

  • о рамках допустимой реорганизации надела;
  • о первоочерёдности покупки при сбыте ЗУ.

Несанкционированные собственником или условиями договора действия арендатора, приоритета в притязании на приобретение не предоставляют.

При совместной собственности ЗУ исключений не предусмотрено. Супруги или наследники обязаны уведомлять совладельцев о планируемых продажах долей ЗУ.

Преимущественное право покупки арендуемого помещения

Арендуемые жилые и нежилые помещения не предусматривают обязанности со стороны арендатора площадей уведомлять о продаже таковых. Тем не менее, арендодатель уведомляет о планируемой продаже за два месяца до прекращения действия договора, чтобы наниматель успел организовать коммерческое предприятие на новой территории. Этого уведомления достаточно, чтобы наниматель предложил выкуп площадей в собственность.

То же допускается при найме жилого помещения. Выставляя квартиру или комнату на торги, собственник обязан предупредить о планировании её сбыта лиц, использующих помещение по договору – за два месяца до выселения. Такое уведомление должно передаваться в письменном виде, за подписью нанимателей.

На основании указанного, данные лица могут воспользоваться приоритетом, который не выходит за обозначенные рамки.

Нарушение регламента уведомления и его юридические последствия

При отсутствии нотариально удостоверенного согласия совладельцев, договор о покупке доли недвижимого имущества не должен подлежать регистрации.

Регистратор многофункционального центра обязан отклонить регистрацию договора имущественной сделки до представления обозначенного согласия, приложенного владельцем проданной доли к договору имущественной сделки. То же – при нарушении регламента оповещения.

Любые нарушения в проводимой процедуре контролируются на этапе составления документации в нотариальной конторе и относятся к полномочию нотариуса, составляющего документ.

Если по тем или иным причинам отчуждение имущества без требующегося оповещения состоялось, не осведомлённый о сделке совладелец может восстановить собственное право приобретения проданного третьим лицам имущества, даже после вступления покупателя в распоряжение таковым.

Восстановление происходит в суде, при подаче искового заявления в районный суд по месту расположения оспариваемого объекта недвижимости. При подаче иска в арбитраж в качестве требований следует выдвигать нарушение права преимущественной покупки.

Если решением суда принимается восстановление нарушенных прав совладельца, сделка расторгается, а право приобретения имущественной доли переходит к заинтересованному лицу из числа совместно владеющих объектом недвижимости.

То же допускается, если цена недвижимости, указанная в переданных сведениях, была снижена при продаже, но совладелец был о данном прецеденте не оповещён. Любые изменения в условиях сбыта требуется доводить до его сведения, во избежание возникновения судебных тяжб.

Срок реализации и отказ от права преимущественной покупки

Видео (кликните для воспроизведения).

Реализовать право преимущественной покупки допускается в ограниченный срок. Он составляет 1 месяц после передачи уведомления. Если в течение месяца получившие уведомление лица не примут решение – их право аннулируется.

Под отказом принято понимать:

  1. отсутствие ответа в течение месяца;
  2. предоставление нотариально удостоверенного согласия.

Оба прецедента имеют равную юридическую силу и допускают участие перехода имущественных прав к третьим лицам из числа покупателей.

После совершения купли-продажи и регистрации договора, срок обращения совладельца, права которого нарушены, в арбитраж, составляет 1 год. Этот период отсчитывается с того момента, когда истец узнал о недобросовестном проведении сделки, в обход его уведомления.

Продажа доли квартиры

Расскажите, пожалуйста, каким образом необходимо осуществлять продажу доли квартиры. У квартиры два собственника, каждый владеет половиной. Если я правильно понимаю, то владелец доли владеет правом преимущественной покупки и для начала мне необходимо уведомить совладельца о намерении продать свою долю. Но продавая долю, я могу потерять существенную сумму. Что можно делать, если совладелец откажется покупать долю за приемлемую цену и не согласится на продажу квартиры целиком ?

Ответы юристов ( 5 )

В соответствии со ст. 250 ГК РФ:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Читайте так же:  Под местом жительства гражданина понимается

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с
указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, Вы вправе продать долю третьему лицу, предварительно уведомив второго участника долевой собственности, в соответствии с законодательной нормой, приведенной выше. Если второй участник откажется и/или промолчит, то Вы вправе продать долю постороннему лицу, на условиях, предложенных второму собственнику.

Известите письменно второго собственника о продаже своей доли, и если на этих условиях он согласится выкупить, то продавайте ему, если откажется, то продавайте постороннему лицу.

Право преимущественной покупки

Персональный состав участников долевой собственности имеет существенное значение для организации согласованного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Установление преимущественного права сособственников на покупку продаваемой доли в праве общей собственности имеет целью согласовать интересы продавца доли и остальных участников долевой собственности. В интересах продавца доли определено, что преимущественное право покупки доли осуществляется участниками общей собственности по цене, за которую эта доля продается постороннему лицу, и на прочих равных условиях.

Преимущественное право покупки доли

При условии, что хозяевами какого-либо имущества выступают двое и более человек, то подобная недвижимость является общей. Однако, помимо этого, она может быть еще долевой и совместной (без установления долей). Доля в квартире – доля в праве собственности на данную квартиру.

Нередко бывает так, что доли недвижимости не имеют выделения в натуральном выражении, а поэтому не представляется возможным определить, где именно заканчивается часть одного из собственников и начинается часть другого сособственника.

В рамках свидетельства о праве собственности, доля может быть определенна в форме дроби. К примеру, 1/3 или 1/6 часть.

Реализовать свою долю в том объекте недвижимости, собственниками которой выступают несколько человек, реально согласно с особыми правилами.

В данном случае, речь идет о преимущественном праве покупки, о котором должен быть осведомлен каждый собственник. В качестве исключения, выступают такие обстоятельства, при которых ваша часть имеет выделение в натуральной форме. При таких обстоятельствах, нет необходимости в соблюдении права преимущественной покупки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Преимущественное право покупки

Какова же суть правила относительно преимущественного права покупки?

Согласно статье 250 Гражданского Кодекса РФ, если участник долевой собственности пожелал реализовать свою часть, то другие собственники обретают преимущество в покупке данной части, а продавец, со своей стороны, обязан предложить приобрести его долю остальным собственникам.

Для продавца должно быть достоверно известно, что другие собственники имущества подтверждают свое согласие на продажу вашей доли и, кроме того, на нее никто из них не претендует.

Для данной цели, необходимо получение с их стороны письменного отказа от такого приобретения. Наиболее элементарный способ – сообщить в устном порядке или же сообщить в телефонном разговоре.

При условии, что остальные сособственники ответят отказом, то необходимо заверить данное их волеизъявление в нотариальном порядке. В таком случае, продавец будет владеть доказательствами того, что всем собственникам известно о намерениях продажи вашей доли, а самое главное, они отказываются ее покупать.

Кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире?

Об аренде с правом выкупа читайте тут.

В таких обстоятельствах реализовать свою долю реально в тот же момент, без ожидания тридцатидневного временного промежутка.

Однако бывают и такие обстоятельства, при которых собственники имеют далеко не добрососедские отношения, а потому продавец вынужден составить и отправить в письменном порядке предложение касательно покупки его части недвижимости с сопутствующим полноценным описанием всех условий, таких, как предмет данной сделки, место расположения такого предмета, а также реализуемая доля и ее стоимость.

Если продажа предполагает рассрочку, то подлежат раскрытию все условия по оплате и срокам. Данное письмо должно быть отправлено, как ценное (обладать описью и уведомлением относительно факта вручения).

Согласно закону, на получение ответа предоставляется срок в 30 дней. При условии, что спустя 1 месяц ответ с решением не поступит, у продавца появляется законная возможность продать свою долю в объекте недвижимости в пользу третьих лиц.

В качестве доказательства отсутствия нарушений, послужат опись приложения с почтовой печатью, платежная документация по отправке, сообщение о вручении письма адресату. Основное – это помнить, что доля продается по той цене и тем условиям, о которых шла речь в письме.

В противном случае, у собственника появляется право на обращение в адрес судебных органов с соответствующим исковым заявлением о восстановлении его преимущественного права покупки. В качестве исключения, может послужить лишь изменение стоимости в большую сторону.

Отказ в получении извещения, последовавший со стороны участников, или же молчание на протяжении обозначенного периода (30 дней), выступает отказом от покупки.

При появлении каких-либо изменений в условиях продажи, к примеру, снизилась цена, каждый собственник должен быть в повторном порядке уведомлен о данном факте.

Продажа доли в квартире третьему лицу

Предварительно перед заключением сделки, продавец должен быть уверенным в том, что другие сособственники не выступят против данной сделки.

Читайте так же:  Минимальный и максимальный размер алиментов на ребенка в рф

Для них не обязательно претендовать на приобретение реализуемой доли имущества, поскольку, согласно закону, они обладают полным правом быть первоочередными покупателями.

Как доказательство согласия данных лиц или их отказа, продавец просит сособственников оформить данное волеизъявление в письменном виде.

Лишь по прошествии данной стадии, появляется возможность на поиск покупателя. Иным способом получения согласия на реализацию выступает подготовка предложения для остальных дольщиков.

Со стороны продавца составляется детальный договор купли-продажи, в котором обозначается точная цена, а также условия, приемлемые для него.

Некоторые совладельцы продуманно обозначают не самые выгодные условия, дабы остальные «дольщики» не пожелали участвовать в данной сделке. Однако данный метод будет оптимальным лишь для подписания отказа со стороны совладельцев.

При условии, что совладельцы не согласятся на такое развитие событий, продажа доли будет невозможной. Порой возникает ряд иных сложностей, которые связаны с наличием совладельцев. Как правило, они относятся к длительному поиску совладельцев, которые не проживают по тому же адресу. При таких обстоятельствах, продавец должен заняться поиском, на что уходит большое количество времени.

Каковы риски для покупателей?

Покупая долю в квартире, вы должны предполагать свое дальнейшее участие в общем пользовании данным объектом недвижимости.

Это значит, что покупатель, который купил долю в праве собственности на квартиру, имеет право использования всей недвижимости на правах равноправного владельца, однако, право его распоряжения, согласно законодательству, распространяется лишь на его приобретенную часть и, опять же, только следом за получением согласия от остальных сособственников.

Отметим, что данное правило будет касаться не только продажи, но и сдачи доли в наем. Наличие собственников всегда делает распоряжение недвижимостью более сложным процессом.

Владение на полных правах может дополнительно усложниться также тем фактом, что объект недвижимости невозможно разделить в натуральной форме на равные части в виде комнат или квадратных метров, а поэтому нельзя утверждать, что собственник доли владеет лишь определенной зоной или помещением в квартире.

Как обойти преимущественное право покупки

Характерные особенности преимущественного права на покупку:

  • Право преимущественной покупки не может быть соблюдено с нанимателями, а только лишь с собственниками;
  • Реализация доли после соблюдения преимущественного права на покупку в пользу постороннего лица, может быть осуществлена по цене, не меньше той, которая была ранее предложена для сособственников. По цене, превышающей озвученную, можно;
  • Данные правила преимущественного права на приобретение могут быть применены также во время отчуждения доли в праве собственности согласно договору мены;
  • Не требуется соблюдения преимущественного права во время дарения и, естественно, завещания наследственного имущества;
  • Уступка данного права в пользу иного лица недопустима;
  • При условии, что собственников несколько человек, реализовать вашу долю можно в пользу лишь одного из них, избежав предложения ее для остальных.

Какие могут возникнуть сложности?

  • Не стало сособственника. В ряде случаев, можно предоставить свидетельство о смерти, после чего со стороны Росреестра проводится регистрация перехода права собственности. Однако, как показывает практика, в большинстве случаев, следует ожидать истечения шестимесячного срока для принятия наследства;
  • Со стороны собственника поступило согласие на приобретение доли, однако, он потерял намерение или средства для покупки вашей доли. В данном случае, скорее всего, придется обращаться в судебный орган для вмешательства и разрешения данной ситуации;
  • Множество собственников. Такая ситуация распространена и касается, как правило, бывших общежитий, которые были переданы городу, при условии, когда квартирой выступает даже целый этаж или же сектор. В таких случаях, на одном этаже может быть целых 20 собственников, с которыми, увы, придется соблюдать то самое преимущественное право покупки;
  • Отсутствие сведений относительно местонахождения сособственника.

Как обойти преимущественное право покупки доли?

  • Оформить сделку купли-продажи посредством договора дарения;
  • Дарение 1м 2 , дабы в последующем, данному лицу, как сособственнику, продать остальную часть доли.

Не имеет особого смысла рассуждение относительно несовершенства действующего законодательства, однако, не стоит забывать о преимущественном праве покупки, чтобы не образовалось проблем регистрационного характера.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Кто обладает преимущественным правом покупки долей в квартире? Как оформляются документы, уведомления и извещения.

Продажа доли или комнаты связана с определенными трудностями. Помимо расширенного пакета документации это еще и необходимость соблюдения преимущественного права покупки.
Что это такое, как его нужно оформлять и чем грозит его несоблюдение, будет рассмотрено в представленной статье.

○ Что такое преимущественное право на покупку доли или комнаты в квартире?

Это право другого собственника или соседа получить предложение о покупке реализуемой квартиры до того, как она будет предложена стороннему покупателю. Оно регулируется Гражданским кодексом РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

Прежде чем выставлять квартиру на продажу, продавец должен убедиться в том, что все сособственники или соседи по коммуналке уведомлены о планируемой сделке и не хотят использовать свое право преимущественной покупки. Отказ должен быть зафиксирован в письменной форме.

○ Какие проблемы могут возникнуть при продаже доли?

Общая долевая собственность предполагает риск возникновения разногласий между совладельцами недвижимости.

Например, они могут создавать препятствия при продаже доли, мешая ее реализации. Рассмотрим, с какими проблемами чаще всего сталкиваются дольщики при планировании сделки купли-продажи.

✔ Другие дольщики отказываются принять уведомление о продаже.

В этом случае нужно иметь доказательство соблюдения необходимых условий с вашей стороны. Для этого уведомление о планируемой продаже нужно направить заказным письмом с уведомлением о получении.

Читайте так же:  Как перевести жилой дом в многоквартирный

Если сособственников не будет дома в момент доставки письма, они получат извещение, что им необходимо забрать его в почтовом отделении в течение 30 дней. Если и этой возможностью они не воспользуются, можно приступать к продаже доли третьим лицам, потому что свою обязанность по соблюдению преимущественного права покупки вы выполнили.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст. 165.1 ГК РФ).

✔ Другие дольщики сначала не хотели покупать долю в квартире, а после продажи подали в суд.

В этом случае вам также нужно доказать факт соблюдения преимущественного права покупки. Если сособственники отказались от покупки доли в письменном виде, это является доказательством того, что вы выполнили свои обязательства по их уведомлению.

А если письменного отказа нет, суду нужно предъявить почтовые квитанции об отправке уведомлений и соблюдении положенного срока ожидания ответа (30 дней).

[3]

✔ Продажа при условии, что один из дольщиков несовершеннолетний.

В этом случае для возможности совершения сделки купли-продажи, нужно получить согласие органов опеки и попечительства, доказав, что права несовершеннолетнего не нарушаются. А для этого нужно приобрести для несовершеннолетнего собственника долю, не меньше продаваемой.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (п.2 ст.37 ГК РФ).

✔ Несколько дольщиков проявили желание на покупку.

В этом случае продавец вправе сам сделать выбор, потому что для заключения сделки требуется согласие обеих сторон. Если продавец изначально решил, кому будет продавать свою долю из совладельцев, он может даже не уведомлять остальных дольщиков. Объясняется это тем, что необходимость соблюдения права преимущественной покупки появляется только тогда, когда в роли покупателя выступает стороннее лицо, не входящее в число совладельцев.

○ Как избежать рисков?

Чтобы минимизировать возможность оспаривания сделки, нужно не только соблюсти преимущественное право покупки, но и иметь доказательства своей добросовестности. Рассмотрим подробнее, как это сделать.

✔ Правильное извещение собственников.

Крайне не рекомендуется ставить в известность сособственников устно или по телефону. В этом случае никаких доказательств соблюдения права преимущественной покупки у вас не будет. Самый надежный способ – направить заказное письмо с уведомление о продаже и условиями сделки.

Не стоит забывать о том, что у дольщиков есть 3 месяца на оспаривание продажи с момента подписания договора. А почтовые квитанции станут доказательством того, что преимущественное право покупки было вами соблюдено.

✔ Письменный отказ.

Если остальные собственники не хотят приобретать вашу долю, им необходимо написать письменный отказ от покупки и заверить его нотариально. Наличие такого документа будет доказательством добросовестности сделки.

○ Можно ли обойти преимущественное право?

Если вы хотите продать свою долю конкретному лицу не из числа совладельцев, вы можете обойти преимущественное право покупки несколькими путями:

  1. Оформлением договора дарения. Преимущественное право покупки действует только для возмездных сделок, поэтому подарить свою часть квартиры вы можете кому угодно. Но здесь нужно учитывать, что если договор дарения будет прикрывать факт получения денег от продажи, такая сделка будет признана притворной (п.2 ст.170 ГК РФ).
  2. Завышением стоимости доли. В договоре указывается одна цена, а фактически передается другая. При обнаружении подобного факта сделка также будет признана ничтожной.
  3. Оформлением залога. Продавец берет заем у будущего покупателя, подписывая официальный документ. Затем он пишет отступное, в результате чего займодавец отказывается от средств, переданных в долг, а продавец взамен передает ему свою долю. Здесь нужно учитывать, что государственной регистрации подлежит как договор залога, так и соглашение об отступном.

Таким образом, продажа доли связана со многими нюансами, несоблюдение которых грозит риском признания сделки недействительной.

○ Советы юриста:

✔ Соседи уведомили о продаже комнаты, предложили нам купить комнату, но сумму указали гораздо большую, чем стоимость комнаты. Что делать?

Продавец должен предложить вам равные условия, т.е. такую же цену, за которую он планирует продавать ее стороннему лицу (п.1 ст.250 ГК РФ). Вы можете отказаться от покупки и затем оспорить сделку, если она будет заключена по цене меньше предложенной вам.

✔ Продали комнату в квартире, но потом соседи заявили о том, что им не предлагали ее купить, как доказать обратное?

Это можно доказать при наличии почтовых квитанций об отправке уведомлений заказным письмом. Также уведомления могут быть заверены нотариально, если передаются лично в руки.

Специалист юридического ликбеза от Правового бюро недвижимости «ПАРТНЕР» раскажет о преимущественном праве покупки объекта, находящегося в общей долевой собственности.

Видео (кликните для воспроизведения).

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источники


  1. Краев, Н. А. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный) / Н.А. Краев, А.Н. Борисов. — М.: Деловой двор, 2015. — 160 c.

  2. Файфер, Боб Удвойте ваши прибыли; М.: Юнити, 2011. — 143 c.

  3. Поттешер, Ф. Знаменитые судебные процессы / Ф. Поттешер. — М.: Прогресс, 2013. — 302 c.
  4. Ванская, Г.П. Библиотечно-библиографическая классификация. Средние таблицы. Практическое пособие. Выпуск 2: 65/68 У/Ц Экономика. Экономические науки; Политика. Политология; Право. Юридические науки; Военное дело. Военная наука / Г.П. Ванская. — М.: Либерея, 2017. — 883 c.
Преимущественное право покупки доли в квартире
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here