Признание договора купли продажи квартиры недействительным судебная практика

Самое важное на тему: "Признание договора купли продажи квартиры недействительным судебная практика" с точки зрения профессионалов.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

(обзор судебной практики)

Отсортировано по дате публикации

    Апелляционное определение Челябинского областного суда от 24.03.2015 по делу N 11-3120/2015
    Встречное требование: О признании договора заключенным, обязании изменить назначение платежа.
    Судебные решения, арбитраж | 03.11.2017 23:49:32

Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 31.03.2015 по делу N 33-1265/2015
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку квартира передана истицей ответчикам, за последними зарегистрировано право собственности на приобретенное недвижимое имущество.
Судебные решения, арбитраж | 03.11.2017 23:27:28

Апелляционное определение Омского областного суда от 22.05.2013 по делу N 33-3067/2013
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку вступившим в силу решением суда установлено фактическое исполнение сторонами условий договора.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 20:14:19

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 29.05.2013 N 33-5021/2013
Встречное требование: О переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 20:06:20

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 10.07.2013 по делу N 33-6427/2013А-36
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора не представлено.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 19:57:40

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 22.07.2013 N 33-6789/2013
Решение: Требование удовлетворено частично, спорная сумма взыскана с одного из продавцов, размер процентов снижен, так как сумма аванса была получена только одним из продавцов, который действовал только от своего имени, кроме того, размер взыскиваемых процентов несоразмерен последствиям нарушения обязательства.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 19:53:38

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 24.07.2013 по делу N 33-6852/2013
Решение: Требование удовлетворено частично, поскольку спорная квартира являлась единственным жильем истицы, отчуждение которого связано с намерением приобрести иное жилье.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 19:52:38

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 24.07.2013 по делу N 33-6917/2013
Решение: В удовлетворении требования отказано, так как договор купли-продажи сторонами исполнен, ответчики полностью рассчитались за приобретенную квартиру.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 19:51:53

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 21.08.2013 N А-57
Решение: Решение суда в части взыскания неустойки отменено, в удовлетворении требования отказано, поскольку условия соглашения о выплате неустойки в случае признания договора купли-продажи недействительным являются ничтожными и выводы суда о взыскании на основании этого соглашения с ответчика в пользу истца неустойки не могут быть признаны правильными.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 19:38:58

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 02.09.2013 по делу N 33-8486/2013, А-57
Решение: Требование удовлетворено, поскольку являющееся предметом купли-продажи жилое помещение не соответствует санитарным техническим правилам и нормам, предъявляемым к жилым помещениям, что делает его непригодным для проживания.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 19:33:54

Право на взыскание денежных средств за неотделимые улучшения в квартире при признании договора купли-продажи квартиры недействительным (Фомина Н.)

Дата размещения статьи: 16.01.2018

ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

В случае признания договора купли-продажи недействительным ввиду психических отклонений продавца на основании ст. 171 или ст. 177 ГК РФ покупатель, который произвел ремонт в спорной квартире, имеет право на судебную защиту путем подачи иска о взыскании в рамках реституции неотделимых улучшений, произведенных им.
В случае признания сделки купли-продажи недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, суд может отказать во взыскании покупной цены, указанной в договоре, но не откажет во взыскании стоимости неотделимых улучшений, в случае если они документально подтверждены.
Требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений будут удовлетворены на ту сумму, на которую они подтверждены платежными документами.
Доказательствами произведенных неотделимых улучшений могут являться товарные чеки, счета-фактуры, договоры на выполнение работ в спорной квартире, также суд примет во внимание свидетельские показания.
С целью определения стоимости неотделимых улучшений в квартире назначается строительно-техническая экспертиза.

Новеллы судебной практики в области защиты прав покупателя недвижимости при признании сделки купли-продажи недействительной (Олейникова О.)

Дата размещения статьи: 06.09.2015

Из года в год растет число сделок купли-продажи жилых помещений, которые впоследствии признаются судами недействительными. С одной стороны, это может быть обусловлено тем, что в гражданском законодательстве предусмотрен избыточный перечень оснований для признания сделок недействительными, с другой стороны, это может свидетельствовать об увеличении числа мошеннических схем, используемых на рынке недвижимости. В любом случае при признании сделки недействительной продавец и покупатель сталкиваются с неблагоприятными последствиями. При этом таковые чаще наступают для покупателя (даже если он является добросовестным приобретателем), нежели для продавца.

В результате многочисленных споров в марте 2015 года впервые в практике судов общей юрисдикции Люблинским районным судом г. Москвы было вынесено решение о признании за ответчиком права на удержание жилого помещения в качестве обеспечительной меры до момента выплаты истцом денежных средств, причитающихся ответчику, в рамках производства о выселении ответчика из жилого помещения истца .
———————————
Решение Люблинского районного суда г. Москвы от 18.03.2015 по делу N 2-100/2015(2-5952/2014) // http://lublinsky.msk.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=253598803&delo_ >

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.11.2012 N 33-4586/2012

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 ноября 2012 г. N 33-4586/2012

Судья Гоглева Н.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Бочкаревой И.Н.,
судей Игошевой Г.Н., Чистяковой Н.М.,
при секретаре Х.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе М.И. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 11 сентября 2012 года, которым исковые требования С.Н. удовлетворены.
Признан недействительным договор купли-продажи квартиры от , заключенный между С.Н. и М.И.
Признана недействительной расписка от по признаку безденежности.
Прекращено право собственности М.И. на квартиру по адресу: .
Признано право собственности С.Н. на квартиру по адресу: .
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Бочкаревой И.Н., объяснения С.Н., ее представителя по доверенности Л., представителей М.И. по доверенностям В. и Д., судебная коллегия

Судьи
Г.Н.ИГОШЕВА
Н.М.ЧИСТЯКОВА

Признание договора купли продажи квартиры недействительным судебная практика

Договор купли-продажи может быть признан недействительным только по решению суда, в том случае если он:

Читайте так же:  Можно ли садовый участок перевести в ижс

· не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ);

· заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ);

· является мнимой или притворной сделкой ( 170 ГК РФ);

· заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ);

· заключен гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ);

[1]

· заключен гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ);

· заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (177 ГК РФ);

· заключен под влиянием заблуждения, обмана или угрозы, злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-179 ГК РФ);

· заключен лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ);

· сделка совершенная юридическим лицом выходит за пределы его правоспособности ( 173 ГК РФ).

По общему правилу последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция — возврат сторонами всего полученного в натуре (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, полученное виновной стороной взыскивается в доход Российской Федерации (ст. 169 ГК РФ).

Возврат недвижимости не будет автоматическим результатом недействительности сделки. Реституция невозможна при отсутствии у приобретателя полученного по недействительной сделке имущества, например, при его дальнейшем отчуждении другому лицу, существенном изменении объекта в результате реконструкции. В этом случае возмещается стоимость объекта. Отказ в удовлетворении исковых требований о возврате проданной недвижимости имеет место и в случае признания покупателя добросовестным приобретателем. Если по иску о признании недействительности договора купли-продажи у лица, которое не имело права отчуждать имущество, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований собственника о возврате недвижимости будет отказано.

Добросовестным приобретателем считается тогда, когда он не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имело право его отчуждать. При отсутствии этих признаков владелец признается недобросовестным. Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя , суд должен учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ — 2009.-№ 1- 163-165 с..

Порядок действий учреждений юстиции в случае признания недействительности сделки — одна из актуальных проблем государственной регистрации, требующая разрешения в нормативных актах. Распространена вполне обоснованная точка зрения, что при отсутствии реституции само по себе решение суда о недействительности сделки не влечет прекращения права.

На практике часто принимаются решения только о недействительности сделки, без разрешения вопроса о судьбе имущества. Иногда стороны осознанно не заявляют о реституции, особенно при недействительности сделок, совершенных не собственником недвижимости, а уполномоченным лицом — специализированной организацией на торгах, конкурсным управляющим, поскольку это влечет возврат ими вырученных от продажи чужой недвижимости средств.

Однако отметим, что реституция — фактический возврат полученного по сделке и имеющегося у сторон имущества. Это возврат недвижимости из чужого незаконного владения. Нельзя смешивать возврат имущества и возврат титула (права собственности). Независимо от применения последствий в виде реституции и реального исполнения такого решения сторонами признание судом недействительной оспоримой сделки (или констатация ничтожности) влечет утрату титула не недвижимость, несмотря на фактическое владение. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Не случайно в упомянутом Постановлении № 8 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что исковые требования о возврате имущества — это требования собственника.

Недействительная сделка ввиду ее противоречия закону — неправомерное действие, не порождающее права. В случае недействительности сделки имущество не может считаться законно приобретенным. В частности, еще в исследованиях советского гражданского права отмечалось, что приобретение имущества по сделке означает не просто получение его в свое фактическое обладание, а приобретение прав на него. Все полученное по недействительной сделке лишается правового основания и подлежит возврату как неосновательно приобретенное. Признание сделки недействительной не влечет автоматического восстановления в правах.

Не смотря на возникающие проблемы, запись о праве по недействительной сделке независимо от применения судом последствий недействительности должна быть погашена как не соответствующая истинному положению вещей, поскольку недвижимость была приобретена незаконно. Если вещь остается у приобретателя, то право на нее должно быть приобретено и зарегистрировано по иным законным основаниям (по судебному решению о признании добросовестности приобретателя, по новой сделке и пр.). Иначе говоря, признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях — в порядке, установленном для регистрации любых вещных прав на недвижимость: при наличии заявления правообладателя, документа об оплате, решения суда, плана объекта недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.

На основании судебных решений о признании недействительности оспоримой сделки либо о применении последствий недействительности ничтожной сделки учреждением юстиции должны осуществляться следующие действия:

· погашение регистрационной записи о недействительной сделке (если сделка была зарегистрирована учреждением юстиции);

· погашение записи о праве приобретателя, зарегистрированном на основании недействительной сделки.

Если суд признал покупателя добросовестным приобретателем и отказал продавцу в возврате имущества, то право покупателя подлежит регистрации на основании данного решения (в общем порядке). Если суд отказал в возврате недвижимости продавцу ввиду существенного изменения объекта, регистрации подлежит право на новый объект недвижимости (в общем порядке) на основании документов, подтверждающих законность его создания, например, акта ввода после реконструкции. Если суд взыскал в пользу государства недвижимость, полученную по сделке, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, такое решение является основанием для регистрации права собственности Российской Федерации (в общем порядке);

[2]

· восстановление записи о праве отчуждателя, зарегистрированном до сделки (с сохранением прежнего регистрационного номера и даты регистрации).

Порядок восстановления регистрационных записей должен быть установлен Правилами ведения ЕГРП. В настоящее время при отсутствии официальных положений о восстановлении записей в ЕГРП учреждения юстиции требуют регистрации «восстановленного» права на общих основаниях. Однако эти требования неправомерны.

Читайте так же:  Удерживаются ли с больничных листов алименты

Отличительной чертой оспоримых сделок, исходя из смысла п.2 ст. 166 ГК РФ является то, что в нормах ГК РФ, устанавливающих основания недействительности таких сделок, всегда содержится указание на конкретного субъекта, по иску которого сделка может быть признана судом недействительной. Требование же о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Такие последствия могут быть применены судом и по своей инициативе при отсутствии соответствующего требования.

Обращаясь в суд с иском о защите нарушенного права или охраняемого законом интереса, истец обязан указать в исковом заявлении обстоятельства, которыми обосновываются его требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

Принимая исковое заявление, судья должен проверить, обладает ли заинтересованное лицо правом на обращение в суд за судебной защитой и осуществляется ли оно в определенном процессуальном порядке.

В соответствии с законом условиями реализации права на предъявление иска, т.е. права на возбуждение процесса, являются: 1) соблюдение истцом установленного законом для данной категории споров или предусмотренного договором сторон порядка досудебного разрешения спора либо представление истцом документов, подтверждающих соблюдение досудебного порядка разрешения спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором; 2) подсудность дела данному суду; 3) процессуальная дееспособность истца; 4)наличие полномочий на ведение дела; 5) соблюдение письменной формы искового заявления; 6)оплата государственной пошлины. См.:Треушников М.К. Гражданский процесс: учебник./ М.-Городец-издат, 2003. -С. 305.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (п.2 ст.199 ГК РФ), поэтому на стадии подготовки дела к судебному разбирательству судья при отсутствии такого заявления не вправе по собственной инициативе предлагать сторонам дать объяснения, связанные с пропуском срока исковой давности, представить доказательства, относящиеся к этому обстоятельству. Такие действия он вправе совершать, если заинтересованной стороной заявлено о применении исковой давности, например, ответчиком в отзыве на исковое заявление. В этом случае судья вправе предложить ему представить доказательства в подтверждение своего заявления, а истцу — доказательства уважительности пропуска срока, если таковые имеются, и вынести вопрос на рассмотрение в предварительном судебном заседании.

Дела о признании договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой должны быть рассмотрены и разрешены судом до истечения двух месяцев с момента поступления заявления в суд.

Фактические обстоятельства исследуются в судебном заседании в пределах указанного истцом предмета иска. В процессе судебного разбирательства дела истец вправе изменить предмет иска. По своей инициативе суд вправе выйти за пределы заявленного истцом предмета иска лишь в случаях, предусмотренных законом. Например, если суд при рассмотрении дела о разделе недвижимости приходит к выводу о том, что недвижимость была приобретена по сделке, совершенной с целью, противной интересам государства, общества, такая сделка признается недействительной с последствиями, указанными в ст.166 ГК РФ.

Рассмотрим пример из судебной практики, дело рассматривалось Железнодорожным районным судом г. Ульяновска. Решение было вынесено 1 апреля 2009 гСм.: Архив Железнодорожного суда г. Ульяновска за 2009 г.- Режим доступа:http//zjeleznodorogniy.uln.sudrf.ru/modules.php?nam.

Г. обратилась в суд с иском о государственной регистрации договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, заключенного между ней , О. и А.

Расчет между сторонами был произведен полностью. Истица представила в УФРС по Ульяновской области договор купли-продажи квартиры для государственной регистрации, однако УФРС уведомил ее, что регистрация приостановлена на основании заявления О. Продавцы разъяснили, что передумали продавать квартиру.

О. обратилась в суд со встречным иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Указала, что в силу своего возраста, состояния здоровья, подписала документы, думая, что подписывает договор залога своей квартиры в счет обеспечения займа, который брала ее дочь. Таким образом, ответчица была введена в заблуждение.

Суд установил, что О. добросовестно заблуждалась, полагая, что подписывает договор залога. О. не имела намерения продавать квартиру.

Суд , сославшись на положения Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительных сделках, вынес решение об отказе в иске о государственной регистрации договора купли-продажи квартире, а встречный иск о признании сделки недействительной удовлетворил.

Содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК РФ не могут распространяться на добросовестного приобретателя. «У добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано собственником лишь в исключительных случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно передано собственником во владение, либо похищено у них или выбыло из их владения иным путем помимо их воли.»См.: Серокурова У.В. Способы защиты права собственности на недвижимое имущество // Арбитражная практика.-2002.- с. 10-12

Однако распространяются на приобретателя по недействительной сделке, другой стороной в которой выступает собственник имущества, который выразил свою волю на отчуждение данного имущества. Изложенное позволяет сделать вывод, что в круг доказывания по таким делам, рассматриваемым судами, входят следующие обстоятельства: является ли титульный собственник спорного имущества участником оспариваемой сделки; является ли предметом оспаривания в суде первая сделка по отчуждению имущества ее собственником или оспаривается вторая (третья и последующие) сделки; имеются ли основания, установленные в п. 1 ст. 302 ГК РФ (возмездность сделки, осведомленность приобретателя об отсутствии прав на отчуждение имущества у продавца, добросовестное приобретение), а также обстоятельства выбытия спорного имущества из владения собственника помимо его воли или воли лиц, которым оно было передано во владение).

Суд не вправе вынести и альтернативное решение. Так, признав обоснованным требование истца на признание договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой и применение последствий недействительности сделки, например, в виде возврата имущества, суд не вправе указать в резолютивной части решения, что он имеет право на возмещение стоимости недвижимости.

Признание договора купли продажи квартиры недействительным судебная практика

Шпаковский районный суд Ставропольского края

Уважаемые посетители сайта!

Исковые заявления и иные заявления, требующие процессуального решения, в том числе заявления (ходатайства) по конкретным делам, а также кассационные и апелляционные жалобы на решения суда по электронной почте и через раздел «Обращения граждан» не принимаются, поскольку действующим процессуальным законодательством предусмотрен иной порядок подачи таких заявлений и жалоб, а также не содержат подписи лиц, отправивших документ.

Для подачи процессуальных документов в электронном виде необходимо использовать соответствующий раздел сайта

Обращаем Ваше внимание на изменения, произошедшие с 01 октября 2019 года

Гражданском процессуальном законодательстве РФ.

В частности, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, стало обязательным только в том случае, если он предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 131 Гражданского процессуального кодекса РФ в исковом заявлении необходимо указывать дополнительную информацию: — об ответчиках-физлицах — дату, место рождения, место работы (если эти данные известны), а также обязательно любой из следующих идентификаторов: СНИЛС, ИНН, ОГРНИП, серию и номер документа, удостоверяющего личность, водительского удостоверения, свидетельства о регистрации транспортного средства. Истцы-физлица указывают идентификатор, только если он им известен;

[3]

Читайте так же:  Перевод служебного жилья в социальный найм
Видео (кликните для воспроизведения).

— об ответчиках-юрлицах — ИНН и ОГРН, если они известны.

Аналогичную информацию нужно указывать в заявлении о выдаче судебного приказа.

В соответствии со статьей 132 Гражданского процессуального кодекса РФ истцу необходимо самостоятельно направлять документы другим участникам процесса.

Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложения к нему, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд иска через информационно-телекоммуникационную сеть «Интернет» необходимо приложить к исковому заявлению

Признание договора купли-продажи недействительным 2019

Содержание:

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.
Читайте так же:  Наследники первой очереди

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Услуги юристов по оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.03.2014 N 33-2173

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 марта 2014 г. N 33-2173

Судья: Мокин Ю.В.
Докладчик: Строганова Г.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего: Строгановой Г.В.
судей: Ларченко Н.М., Чудиновой Т.М.,
при секретаре: М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Строгановой Г.В. гражданское дело по апелляционной жалобе А. на решение Центрального районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 23 декабря 2013 года,
по делу по иску О., О. к А., Ш. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

Судьи
Т.М.ЧУДИНОВА
Н.М.ЛАРЧЕНКО

В каком случае можно оспорить договор купли-продажи квартиры и признать его недействительным?

Иногда сделки с недвижимостью совершаются с ошибками. Некоторые из них не имеют юридического значения – например, если вы забыли указать адрес проживания продавца. Ряд ошибок противоречит закону и может нарушить права третьих лиц. В таком случае соглашение можно оспорить через суд.

Основания для признания сделки недействительной

Недействительным сделкам посвящен параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ. Юридическая суть таких договоров в том, что они не признаются законом и не порождают юридических последствий, а значит их можно аннулировать.

То есть, если вы купили квартиру по недействительному договору, права собственности у вас не возникает, поскольку сделка была совершена с нарушениями. В зависимости от тяжести нарушений закон различает оспоримые и ничтожные сделки.

Оспоримые сделки недействительны в силу того, что их такими признал суд. Это значит, что если соглашение формально оспоримо, но никто не подал в суд о ее отмене, то оно продолжает существовать и порождать юридические последствия.

Срок для оспаривания – один год. Если спустя год заинтересованные лица так и не обратились в суд за отменой, договор уже нельзя оспорить.

Закон называет следующие основания оспоримости, применительно к договорам купли-продажи:

Читайте так же:  Выделение в натуре долей

  • не получено согласие супруга;
  • не получено согласие родителей на совершение сделки ребенком (от 14 до 18 лет);
  • не получено согласие попечителя ограниченно дееспособного человека;
  • не получено разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки несовершеннолетним;
  • если человек не понимал последствий своих действий, когда заключал договор;
  • если сторона действовала под влиянием обмана или существенного заблуждения;
  • если человеку угрожали или применяли насилие, вследствие чего он был вынужден подписать договор;
  • если сделка совершена на невыгодных условиях в силу стечения тяжелых обстоятельств.

Во всех указанных случаях заинтересованное лицо (супруг, орган опеки, попечитель, родители, потерпевший) подает иск в суд о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности.

Ничтожные сделки являются недействительными сами по себе. Решения суда о том, что такое соглашение признается недействительным, не нужно. Ничтожную сделку можете не исполнять – никто не имеет право на принуждение вас к ее заключению.

Однако, такие сделки все равно исполняются сторонами, после чего заинтересованным лицам приходится добиваться отмены последствий через суд. Основания ничтожности сделок следующие:

  • не соблюдена нотариальная форма, если она обязательна;
  • если сделка мнимая, то есть, не направлена на возникновение права собственности у покупателя;
  • если сделка притворная, то есть одна прикрывает другую (чаще всего это схема, когда дарение прикрывает продажу, чтобы не платить налог);
  • если договор подписан недееспособным человеком или малолетним ребенком (до 14 лет).

Требование о применении последствий недействительности сделки можно подать в течение трех лет с момента начала исполнения такой сделки. Если договор был заключен 10 декабря 2015 года, а государственная регистрация прошла 17 декабря 2015 года, срок исковой давности истекает 17 декабря 2018 года.

Иногда признаками мнимости или притворности обладают договоры между родственниками. Притворная сделка прикрывает настоящую. Например, когда дарение прикрывает покупку в целях ухода от налогообложения. Если налоговая выявит, что таким образом гражданин ушел от уплаты налогов, то договор будет отменен через суд.

Мнимые сделки заключают лишь для вида. Например, если у должника накопилось много денежных обязательств, и в связи с ними появилась угроза потери недвижимости, такие должники быстро «переписывают» квартиры на близких.

Такие фиктивные соглашения между родственниками освобождают продавца от недвижимости, на которую претендуют кредиторы.

Если это ваш случай, помните, что такие сделки через суд могут быть оспорены кредиторами должника.

Чтобы избежать оспаривания договора в суде по любым основаниям:

  • проверяйте, чтобы ничьи права не были нарушены;
  • подробно изучите историю квартиры;
  • убедитесь, что продавец и покупатель полностью отвечают за свои действия, продают квартиру по своей воле, к этому не понуждают тяжелые обстоятельства.

Чтобы обезопасить договор, удостоверьте его у нотариуса, даже если это не обязательно. Нотариус проверит законность соглашения.


Как признать недействительным договор купли-продажи:

Споры по оплате

При исполнении договора купли-продажи могут возникнуть споры о передаче денег. Общее правило – обязательно оформляйте передачу денег платежными документами:

  • расписка;
  • банковская выписка;
  • соглашение об аренде ячейки;
  • соглашение об использовании депозита нотариуса;
  • распоряжение при аккредитиве и соглашение по счету эскроу.

Именно эти документы позволят в будущем подтвердить, что вы действительно передавали деньги за квартиру.

Как правильно составить передаточный акт при купле-продажи квартиры можно прочитать вот здесь.

Во всех документах должно быть указано, что сумма передается именно в счет уплаты квартиры. Не должно возникать сомнений в том, что расчет был произведен за жилье, а не в оплату какого-то другого договора.

Некоторые продавцы предлагают отразить в договоре заниженную стоимость квартиры, чтобы впоследствии не платить налог с продажи. Настаивайте на том, чтобы указать реальную сумму. Если сделка по каким-то основаниям будет отменена, при занижении суммы вы рискуете отсудить только указанную в договоре часть.

Не соглашайтесь на заключение дополнительных соглашений и «дополнительных договоров», в которых будет прописана настоящая цена. В ходе судебного процесса будет иметь значение только основной договор. Помните, что если стороны договорились об изменении цены и заключили дополнительное соглашение, такой документ тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Как составить договор купли-продажи самостоятельно — в этой статье.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Как признать расписку договором купли-продажи?

Помните, расписка – это документ, подтверждающий получение определенным лицом денег от другого лица в счет какого-то обязательства.

Формально расписка не содержит реквизитов, обязательных для договора купли-продажи, и не подменяет его.

Однако если случилось так, что кроме расписки на руках ничего нет, деньги переданы, а продавец «разводит руками», придется доказывать реальное существование договоренности. Чтобы суд признал расписку договором купли-продажи, нужно, чтобы она содержала:

В суд подается исковое заявление о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимость. В ходе судебного разбирательства будет установлено, имели ли стороны намерение заключить договор, и по какой причине он не был оформлен надлежащим образом.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Видео (кликните для воспроизведения).

С решением суда о признании договора заключенным можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

  1. Не принимайте участия в «серых» схемах переоформления квартиры.
  2. Обязательно оформляйте платежные документы при передаче денег, чтобы избежать споров об оплате.
  3. Прописывайте в договоре реальную цену квартиры.
  4. О купле-продаже составляйте полноценный договор. Не заменяйте его распиской или иными документами – это противоречит закону.

Источники


  1. Профессиональная этика и служебный этикет. Учебник; Юнити-Дана, Закон и право — М., 2014. — 560 c.

  2. Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.

  3. Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.
  4. Саблин, М. Т. Взыскание долгов. От профилактики до принуждения / М.Т. Саблин. — М.: КноРус, 2013. — 400 c.
Признание договора купли продажи квартиры недействительным судебная практика
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here