Продажа части квартиры без согласия

Самое важное на тему: "Продажа части квартиры без согласия" с точки зрения профессионалов.

Практика принудительной продажи квартиры в долевой собственности

Практика оформления жилья в долевую собственность распространена в нашей стране повсеместно.

Случается, что обстоятельства складываются таким образом, что возникает необходимость

Разберемся, что делать в таком случае.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что такое принудительная продажа доли в квартире?

Для начала следует определится с понятием долевого владения недвижимостью.

Доля в квартире — это некоторая часть права владения недвижимостью.

Она может быть равна ½, 1/3, ¼ или другой обозначенной части права владения жилплощадью.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ гражданин может осуществить следующие действия со своей долей:
  • ее продажу;
  • заложение;
  • оформление завещания на кого-либо;
  • оформление договора дарения на кого-либо.

Если владельцы не могут прийти к общему решению в процессе обсуждений, существует возможность оформить сделку через принудительную продажу части владения недвижимостью в суде.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Когда можно заставить собственника продать долю?

Законом предусмотрено несколько факторов, позволяющих доказать правомерность принудительного выкупа доли у одного из собственников:

  1. Малый размер доли. Если размер доли слишком мал и не представляется возможным выделить ее.
  2. Невозможность выделения доли. Доля не может быть выделена без ущерба для проживания других собственников помещения (однокомнатная квартира, квартира с одной ванной комнатой и с одним входом).
  3. Отсутствие интереса к имеющийся доле у ее владельца и нахождение у него в собственности другой недвижимости.

Зачастую владельцы могут не проживать в квартире, быть не зарегистрированными в ней и не нести ответственности за оплату услуг ЖКХ.

Как законно заставить продать долю в квартире

По закону, гражданин, желающий продать свою часть права владения квартирой,

После уведомления последние могут выкупить обозначенную часть доли в течение 30 дней.

Процедура продажи по закону проходит в несколько этапов.

  1. . Установленного образца для заявления не существует, но в документе обязательно должна содержаться информация об условиях продажи и сумме доли.
  2. . В случае, если желающих выкупить долю будет несколько, владелец вправе выбрать наиболее выгодное предложение.

Продавец может продать свою долю ранее обозначенного срока только в том случае, если остальные владельцы дадут на это свое согласие в письменном виде, заверенное нотариусом.

  • . После заключения сделки обязательно нужно зарегистрировать право перехода в Росреестре с предъявлением письменных нотариально заверенных отказов прочих собственников либо уведомления их о продаже.
  • Исковое заявление обязательно должно содержать полные данные заявителя, подробное описание с указанием требований, показания свидетелей, личную подпись заявителя.


    Скачать образец искового заявления о признании доли незначительной и принудительном выкупе квартиры.

    К заявлению необходимо приложить всю имеющуюся документацию по делу (документы на право собственности, паспорт жилого помещения, оценка стоимости и т.д.).

    В случае, если будет доказано, что доля в квартире незначительна, выделить ее невозможно или совладелец не заинтересован в пользовании жилплощадью, суд может обязать заявителя выплатить денежную компенсацию за выкуп права владения недвижимостью ответчику без его согласия.

    Однако такое решение будет принято, если ответчик не проживает в квартире постоянно, и она не является его единственным местом жительства.

    На сегодняшний момент большинство квартир в долевой собственности оформляется при равных правах на недвижимость.

    Принудительная продажа в таких случаях возможна при соблюдении следующих законных условий:

    • невозможность выделения доли;
    • незаинтересованность владельца части квартиры в ее использовании;
    • невыполнение владельцем обязательств по содержанию общего имущества.

    При совершении сделки по принудительному выкупу доли недвижимости составляется стандартный договор купли-продажи с последовательностью следующих этапов:

    1. Подготовка необходимой документации на недвижимость (документы на право владения недвижимостью, справка из ЕГРН, БТИ, выписка из домовой книги).
    2. Подписание договора с обязательным заверением его у нотариуса.
    3. Обращение в Росреестр. Переоформление права собственности происходит в срок до 18 дней с момента подачи документов.

    Во всех остальных случаях в соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса РФ гражданин может владеть и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и обязать его продать собственность не представляется возможным.

    Можно ли через суд продать квартиру в долевой собственности

    Все сделки с квартирой, находящейся в долевой собственности, регулирует статья 246 Гражданского кодекса РФ.

    При заключении сделки с третьими лицами важно соблюсти условия, на которых предлагалась продажа другим собственникам квартиры.

    Иначе собственники могут обратиться с исковым заявлением о нарушении преимущественных прав в суд и переоформить право купли-продажи на себя.

    Особенности и нюансы

    В процессе осуществления сделки необходимо учитывать ряд нюансов.
    1. . В таком случае речь о преимущественном праве идти не может. Ограничения действуют в случае если данная собственность является единственным жильем должника и у него нет в собственности другой недвижимости.
    2. . Разрешение на продажу следует получить либо у опекуна гражданина, либо у органов социальной защиты или органов социальной опеки по месту жительства. Разрешение будет получено только в том случае, если органы будут уверены в том, что интересы их подопечного не пострадают.
    3. . Кроме согласия совладельцев жилплощади необходимо будет получить согласие у муниципальных властей.
    4. . Если местонахождение совладельцев квартиры неизвестно, можно запросить в Росреестре выписку о всех собственниках недвижимости с указанием их адреса, на который следует отправить уведомление о продаже.
    Читайте так же:  Особенности продажи доли в коммунальной квартире правовая база и порядок действий

    При долевой форме собственности владения недвижимостью возражение или несогласие совладельца на продажу не может стать поводом для отмены сделки, но может затянуть процесс на длительный срок.

    — долгий и трудный процесс, требующий от участников юридической грамотности и терпения.

    Принудительно продать долю в недвижимости можно только с привлечением суда при условии соблюдения ряда условий по статье 250 Гражданского кодекса РФ.

    Причем у совладельцев существует преимущественное право покупки, закрепленное в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

    В остальных случаях принудительная продажа собственности оказывается невозможной.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Продажа доли в квартире без согласия других собственников

    Частый вопрос собственника жилья: могу ли я продать долю в квартире без согласия других собственников?

    Одним из самых распространенных споров в этой ситуации является невозможность согласовать реализацию одной из частей недвижимости.

    В статье мы расскажем, как следует поступить в такой ситуации, чтобы не нарушить законодательство РФ.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

    Возможно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

    Чтобы ответить на вопрос: может ли собственник продать квартиру без согласия, нужно выяснить, является ли их форма собственности действительно долевой.

    В российских реалиях многие граждане путают доли с совместной собственностью.

    Два указанных варианта оформления недвижимости на нескольких человек регламентируются различными статьями Гражданского кодекса РФ.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Для долевого собственника

    Согласно статье 244 ГК РФ, имущество может находиться в собственности двух и более лиц в долевой форме.

    При покупке недвижимости каждый хозяин получает свою долю и закрепляет ее подписанным соглашением.

    Юридически оформляется сразу две, три и так далее сделки купли-продажи (возможен вариант подписания одного договора купли-продажи, но с вписыванием каждого дольщика), каждая часть жилплощади оформляется в Росреестре отдельно.

    В соответствии со статьей 264 Гражданского кодекса, каждый дольщик имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей.

    Для совместного собственника

    При заключении сделки купли-продажи доли никто не подписывал соглашения об определении долей, то квартира оформляется в совместную собственность лишь в одном случае – когда продается человеку, находящемуся в браке.

    Семейный кодекс Российской Федерации предусматривает автоматический переход в собственность супругов всех материальных благ, приобретенных в период брака.

    При этом, сам процесс оформления не отличается от стандартной покупки, квартира оформляется на одного супруга, от второго требуется разрешение.

    В ином случае супруг сможет оспорить в суде легитимность такой сделки, что грозит юридическими последствиями и денежными потерями.

    Право первой очереди

    Выше мы говорили о том, что сделка должна быть согласована с другими держателями частей недвижимости.

    Этот процесс напрямую связан с реализацией так называемого права преимущественной покупки, закрепленного в статье 250 Гражданского кодекса России.

    Это право подразумевает, что именно у держателей долей – при продаже одной из них – возникает первоочередное право приобрести ее.

    При этом, цена и условия для дольщиков должны быть такими же, как и для третьих лиц.

    Документ можно составлять в свободной форме, но с обязательным указанием цены и других важных условий.

    После этого следует выждать 30 календарных дней – время, дающееся на раздумье дольщикам.

    После этого, держатель доли получает право распоряжаться своей недвижимостью по желанию.

    Чем грозит нарушение регламента?

    Если не выполнить указанную последовательность действий, возникнет угроза аннулирования сделки.

    Любой дольщик сможет в течение 90 дней обратиться в суд и оспорить договор купли продажи доли.

    В исковых требованиях такой дольщик получит возможность потребовать перевести права покупателя на себя.

    Законные варианты продажи без согласия других собственников

    Бывают сложные ситуации, когда договориться нет возможности – один из дольщиков может искусственно затягивать процесс или блокировать передачу ему уведомления.

    Кроме того, сложности возникают и с теми владельцами, которые не проживают постоянно в квартире и не оставили своих координат.

    Где их в таком случае искать, чтобы уведомить о возможности первоочередного выкупа квартиры?

    К счастью, существуют совершено законные способы реализации доли.

    Во-первых, можно оформить дарственную.

    Такая передача недвижимости в собственностью третьему лицу не требует даже извещать всех остальных о своих намерениях.

    Как вы понимаете,юридически в данном случае недвижимость будет подарена, а по факту – выкуплена.

    Чтобы без проволочек получить средства, можно привлечь к сделке посредника, например, оформить передачу через банковскую ячейку.

    Во-вторых, не потребуется согласие дольщиков, если часть квартиры оформляется в качестве залога.

    В случае невыплаты кредитных средств, банк сможет забрать в свою собственность долю.

    ГК РФ случае с кредиторами регламентирует иначе – даже если дольщики потребует признать свое приоритетное право через суд, сделка останется частью договора между кредитором и заемщиком.

    В-третьих, дольщик может обратиться в суд для принудительного отчуждения части собственности.

    Такое действие подойдет для тех, кто не может найти держателя доли, считает, что он намеренно прячется, дабы не получать уведомление или сообщил о желании воспользоваться приоритетным правом, но так и не сделал этого.

    Читайте так же:  Как взять деньги под залог квартиры

    Риски и последствия

    Как и любая сделка, договор купли-продажи доли должен заключаться в рамках закона Российской Федерации.

    В ином случае, его можно будет оспорить – что обернется для участников сделки потерями времени и денег.

    Для людей, которые хотят продать долю, но никак не могут договориться с другими собственниками, есть вариант с оформлением дарственной.

    В этом случае главное не попасться на мошенника, который захочет обманным путем завладеть долей совершенно бесплатно.

    Если собственник сомневается в честности выбранного покупателя, то, вероятно, более безопасным способом станет судебный процесс.

    Без уведомления дольщиков проводить сделку нельзя, иначе они в любой момент смогут признать покупку недвижимости.

    Как видите, в России действуют довольно лояльные законы для проведения сделок с долевой недвижимостью.

    При желании продать свою часть, собственнику требуется уведомить других дольщиков.

    Далее ситуация может развиваться по двум сценариям – один из дольщиков захочет выкупить долю или дольщики согласятся с проведением сделки купли-продажи с третьим лицом.

    Условия для выкупа доли одним дольщиком у другого должны быть рыночными.

    Если же требуют скидок и так далее, можно смело обращаться в суд.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Можно ли продать долю в квартире без согласия другого собственника?

    В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

    Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

    При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    Таким образом, вы не можете продать свою долю в квартире без уведомления (согласия не требуется) других собственников, поскольку они имеют право преимущественной покупки.

    Можно ли заставить продать всю квартиру или долю через суд

    Вопрос, может ли суд обязать продать квартиру, нередко возникает при разводе, наличии долгов по кредитам или за коммунальные услуги. Печальная перспектива расстаться с жильем волнует людей не случайно. Так, многие банки и коллекторы используют сомнительные методы психологического воздействия, угрожая должникам изъятием квартиры. Но заранее паниковать не стоит. Лучше разобраться, действительно ли можно заставить человека продать недвижимость через суд и как этого избежать.

    Продажа части в долевой собственности

    Случается, что на нескольких десятках квадратных метрах проживают практически чужие люди. Недвижимость могла достаться им, например, в дар или по завещанию. Если один из собственников захочет продать свою часть жилья, он в первую очередь должен предложить выкупить долю остальным жильцам. В случае их отказа часть квартиры может быть продана посторонним. Даже если квартирой владеют только два человека, без согласия второго собственника третьим лицам долю продать не получится.

    Бывают и обратные ситуации: один из собственников хочет купить жилье целиком и вынуждает остальных продать свои доли. Но обязать собственника расстаться с принадлежащей ему недвижимостью нельзя даже в судебном порядке.

    Однако статья 252 ГК РФ предусматривает некоторые исключения. Заставить собственника реализовать свою часть помещения за компенсацию за долю в квартире можно в следующих случаях:

    • Принадлежащая человеку жилплощадь не подлежит выделению в натуре;
    • Владелец не планирует использовать недвижимость по назначению;
    • Принадлежащая собственнику доля является незначительной.

    Минусом является то, что закон не устанавливает четких критериев, которыми должен руководствоваться судья. Например, незначительной может быть признана как 1/20 часть собственности помещения, так и 1/4 часть. Каждый случай рассматривается индивидуально, и многое зависит от аргументов сторон и представленных ими доказательств. Судья должен понять, подойдет ли человеку денежная выплата или доля ему действительно необходима.

    Возможна ли продажа жилья за долги

    Количество должников по долгам за кредит и по долгам за коммуналку в России неуклонно растет. Конечно, попавших в трудную ситуацию людей волнует вопрос, не отберут ли жилье, если накопилась задолженность.

    Обязать собственников расстаться с жилплощадью суд не вправе и в этом случае. Должнику всегда дается время для исполнения решения, и он сам решает, из каких средств погашать задолженность. Если денег на погашение нет, можно ходатайствовать о предоставлении отсрочки или рассрочки.

    Читайте так же:  Дарение дома с земельным участком 2019

    При самом неблагоприятном стечении обстоятельств недвижимость может быть арестована и продана на торгах. Это возможно в двух случаях:

    1. Если есть другое жилье, в котором семья могла бы проживать.
    2. Если жилое помещение является объектом залога. Для его продажи необходимо, чтобы период просрочки превышал 3 месяца, а сумма долга была соразмерна стоимости заложенного имущества.

    Продажа жилплощади при разделе имущества

    Нередко проблемы с недвижимым имуществом возникают и после развода. Если между супругами заключен брачный контракт, все решается просто: каждая из сторон получает то, что положено по договору. При отсутствии контракта квадратные метры, принадлежащие мужу и жене до брака, остаются за каждым из них.

    Имущество, которое признается совместно нажитым, в том числе и недвижимость, подлежит разделу. Когда партнеры не могут решить финансовые вопросы полюбовно, приходится обращаться в суд.

    В большинстве случаев каждому из супругов достается половина жилплощади. При невозможности выделения доли в натуре (например, семья живет в комнате или однокомнатной квартире) выносится решение о принудительной продаже. Второй супруг получает денежную компенсацию.

    Решение о продаже жилья при разводе, если там прописан ребенок, принимается с учетом мнения органов опеки. Согласно законам РФ доля, принадлежащая несовершеннолетнему владельцу, является его единственным жильем. В случае продажи квартиры права ребенка будут ущемлены. Для получения согласия службы опеки необходимо доказать, что несовершеннолетний дольщик станет владельцем жилого помещения, которое будет не хуже прежнего.

    Кроме наличия детей, при принятии решения о разделе жилплощади судья учитывает и другие факторы:

    • Уровень доходов мужа и жены;
    • Процент дохода, который затрачивается на содержание несовершеннолетних детей;
    • Наличие у одного из супругов дополнительной недвижимости;
    • Наличие у кого-то из них серьезных заболеваний;
    • Вклад, который каждый из супругов вносит в содержание квартиры.

    Продажа жилого помещения за долги по алиментам по решению суда происходит в исключительных случаях. Обязанность продажи недвижимости на торгах возлагается на приставов. Если же квартира является единственным жильем и не находится в ипотеке, заставить должника ее продать невозможно.

    Продажа жилья в ипотеке при разводе

    В особом порядке решается вопрос с продажей ипотечного жилья. Его реализация возможна только с разрешения кредитной организации. Точно так же обстоят дела с новостройками, приобретенными на заемные средства по предварительному договору.

    Если банк дает согласие на сделку, жилплощадь продается. После расчетов с кредитором каждый из супругов получает причитающийся ему денежный эквивалент.

    В тех случаях, когда банк не соглашается на продажу, ипотеку придется выплачивать дальше. После погашения долга супруги могут продать жилье и разделить деньги. Кроме того, один из супругов может отказаться от ипотечного кредита и квартиры в пользу другого.

    Согласно ч.1 ст.209 ГК собственнику принадлежит право владения и распоряжения своим имуществом. Лишить его этого права и принудить человека к продаже квартиры можно только в исключительных случаях. Если ответчик считает, что его права ущемлены, он вправе обжаловать решение в установленный законом срок.

    [1]

    Инструкция для продавца: продажа части квартиры без согласия второго собственника

    С развитием рыночных отношений оформилась и проблема продажи имущества, которое находится в совместном владении двух и более лиц.

    Необходимость продажи своей доли может возникнуть по совершенно разным причинам, но правила продажи и правовые основы на которых она базируется неизменны.

    Рассмотрим что делать, если вам нужно продать долю в квартире, а второй собственник против сделки.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

    Можно ли продать долю квартиры без согласия второго собственника?

    Законодательные документы, которые регламентируют порядок продажи долей в недвижимости, без предварительного согласия второго или других лиц не позволяют по своему распоряжению свободно продавать долю в квартире.

    Данная статья информирует о том, что продажа доли может осуществиться только при согласии всех владельцев имущества.

    При возникновении необходимости продажи доли в квартире,

    Если по истечении месячного срока с момента извещения владельцы долей откажутся от претензий на владение продаваемой долей квартире или не изъявят желания приобрести ее по заранее оговоренной цене, то продажа может быть свободно осуществлена с соблюдением всех норм права совершенно любому лицу.

    Однако в реальной жизни разница значительна.

    , следовательно, это затрудняет продажу.

    Для того, чтобы таких проблем не возникало, предварительно нужно поделить имущество на доли по взаимному согласию владельцев.

    Если же взаимной договоренности достичь не удается, то необходимо решать вопрос через суд.

    При продаже доли в квартире потенциальные продавцы должны опираться на статьи Гражданского кодекса Российской Федерации:

    • статьи, перечисленные для долевых собственников;
    • ст. 252 «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли» — при невозможности выделить долю по взаимной договоренности.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Право первой очереди

    На доли в квартире, как и на другие объекты собственности, распространяется

    Таким правом обладают дети (в том числе усыновленные), родители и супруги.

    При наличии завещания, существует также и обязательная доля наследования, которую получат нетрудоспособные наследники первой очереди и дети умершего до 18 лет.

    При этом, закон разрешает отказаться от доли обязательного наследования.

    Читайте так же:  Возвращаются ли мужья после развода к бывшим женам

    Однако, не допускается отказ в пользу какого-либо конкретного лица из группы наследников первой очереди.

    Порядок продажи

    Несмотря на ограничения, продать часть квартиры без согласия второго собственника все-таки можно и при этом вполне законно.

    Собственник доли имеет право беспрепятственно и без согласия других собственников подарить часть квартиры абсолютно любому гражданину, получив за имущество, составляющее предмет дарения деньги по предварительной договоренности.

    Данный обходной путь не является нарушением закона, а поэтому не может быть оспорен в судебном порядке.

    Есть и другой вариант вывода своей части недвижимости без согласования с остальными владельцами.

    Он заключается в том, что владелец, желающий продать свою часть имущества может одолжить денежные средства у потенциального покупателя, оставив в залог принадлежащее ему по закону имущество.

    Затем денежные средства заемщику не возвращаются, вследствие чего он на законных основаниях становится владельцем части недвижимого имущества должника.

    Участие несовершеннолетних

    Больше затруднений вызовет продажа доли несовершеннолетнего.

    Все дело в том, что осуществление всех манипуляций с жилой площадью, собственником которой является ребенок, возможно исключительно с разрешения органов опеки и попечительства Российской Федерации.

    Все несовершеннолетние граждане являются по закону недееспособными, а имущество детей не принадлежит родителям.

    Как поступить в данном случае?

    Необходимо получить разрешение от органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего, в противном случае сделка будет признана незаконной.

    Стоит отметить, что вышеперечисленные факты не относятся к ситуации, если ребенок просто прописан в той квартире, часть которой предназначена к продаже собственником.

    Риски и последствия

    При продаже своей доле в квартире нужно внимательно и очень тщательно изучать законодательство, чтобы избежать возможных негативных последствий и связанных с ними рисков.

    В большей степени, это касается проблемы получения согласия на продажу от других владельцев доли недвижимости и органов опеки, если речь идет о продаже имущества несовершеннолетних.

    Сделка будет признана незаконной и в том случае, если органы опеки не одобрят новые жилищные условия ребенка.

    В заключении можно сказать о том, что несмотря на фактическую возможность продажи недвижимости без согласия второго собственника, на практике такая продажа вызывает у граждан определенные затруднения.

    Однако, грамотный подход к делу продажи своей собственности, знание нормативно-правовых актов, соблюдение законности несомненно приведут потенциального продавца к успеху.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Продажа доли в квартире без согласия второго собственника: образец уведомления

    Продать долю в квартире без согласия второго собственника можно только при условии точного соблюдения всех требований, отраженных в Гражданском кодексе.

    Что говорит законодательство?

    Все положения о долевой собственности прописаны в ст. 244 – 259 ГК РФ. Кроме этого, отдельные нюансы отражены в Федеральном законе № 1541-1 о приватизации жилищного фонда. Доля имущества, которой владеет тот или иной собственник прописывается в правоустанавливающей документации.

    Есть несколько ограничений пользования и распоряжения квадратными метрами, находящимися в долевой собственности:

    • Владельцы имеют одинаковые права и обязанности по отношению к жилплощади;
    • Если один из владельцев желает продать свою долю он обязан уведомить об этом всех дольщиков.

    Преимущественное право покупки и способы его обойти

    Преимущественное право принадлежит не жильцам дома или квартиры, а непосредственным владельцам жилого помещения. Если данное право будет нарушено, то ущемленный владелец может оспорить сделку в процессе судебного разбирательства и перевести права продавца жилья на себя. Хозяин доли, желающий продать её, обязан составить уведомление для остальных дольщиков, в котором отображаются основные условия предстоящей сделки:

    • Стоимость продаваемой части;
    • Объем доли, который владеет продавец;
    • Иные условия договора.

    [3]

    Соседям-собственникам дается тридцать дней, чтобы отреагировать на полученное уведомление. Они имеют право выкупить реализуемую долю либо в письменной форме составить отказ. Если реакции от соседей не последовало, то они отказываются от продажи, собственник имеет право реализовать свою долю третьим лицам за цену, не менее той, что прописана в уведомлении.

    Однако, наше законодательство предусмотрело несколько лазеек для подобной ситуации. Если с продажей квадратных метров возникают трудности, можно оформить на приобретателя жилья дарственную. Денежные средства вы сможете получить по расписке. Возможно дарение только части доли, остальные метры можно реализовать не согласовывая сделку с остальными дольщиками. Еще один вариант – оформление доли в качестве залога по денежному займу. Далее продавец намеренно не платит кредит, а должник обращается в суд, чтобы взыскать положенное ему по заключенному с залогодателем соглашения.

    Все эти варианты рискованны, поскольку в результате дарения вам могут не отдать положенную сумму. А второй владелец имеет полное право оспорить сделку в суде и будет наложен запрет на продажу.

    Как продать долю?

    Продать жилое помещение, находящееся в долевой собственности можно в соответствии со ст. 549-558 Гражданского Кодекса.

    Продажа без согласия родственников (совладельцев)

    Данный вариант возможен, если об остальных собственниках нет никакой информации, неизвестно их местонахождение. Не отыскать остальных дольщиков? Потребуется нотариально заверенное уведомление, которое требуется разослать по последнему месту фактического проживания остальных собственников.

    Нередко юристы сталкиваются с ситуацией, когда один из дольщиков умер, а его наследники так и не вступили в наследство. При таком раскладе требуется письменно уведомить наследников, ведь по закону теперь они являются владельцами доли. В некоторых случаях придется обращаться в суд, чтобы доказать тот факт, что дольщика невозможно найти.

    Реализация без согласия несовершеннолетних детей

    Продажа жилой квартиры, находящейся в долевой собственности, без наличия на руках письменного согласия от несовершеннолетних детей, возможна только после получения соответствующего разрешения у органов опеки. Его нужно взять за тридцать дней до начала сделки. Для получения согласия потребуются доказательства того, что ребенок не остается без жилья и его новые условия ничуть не хуже тех, что были в отчуждаемой квартире.
    Читайте так же:  Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире

    Дети, достигшие четырнадцати лет, имеют право лично подписывать договор купли-продажи.

    Продажа второму собственнику

    В этом варианте процесс продажи решается простым оформлением договора. Если несколько собственников изъявили желание выкупить недвижимость, то предпочтение отдается тому, кто первым изъявил желание о покупке и предложил самую высокую цену.

    Реализация доли в приватизированной недвижимости

    Продажа части в приватизированном доме или квартире возможна только в том случае, если она находится в частной собственности. Правом преимущественной покупки обладают местные органы власти, особенно в том случае, если государство является дольщиком в общежитии или муниципальном жилом помещении.

    При реализации приватизированного жилья не стоит забывать о правах тех, за кем остается право жить в продаваемой квартире или комнате.

    Совершение сделки совместно с остальными собственниками

    Нередки случаи, когда один или несколько собственников выражают свое несогласие по поводу сделки. Чтобы не возникло в дальнейшем проблем, необходимо в обязательном порядке получить у них письменное согласие.

    Если продать долю решили несколько владельцев, то каждый из них получит равную часть после завершения сделки. Согласие остальных собственников со сделкой приводит к правовым последствиям:

    • Продавец не имеет права изменять условия договора купли-продажи;
    • Один из дольщиков в обязательном порядке озвучивает решение о реализации преимущественного права;

    [2]

    Если после отправки уведомлений остальным владельцам, продавец решит увеличить цену за долю, то остальные дольщики имеют право оспорить сделку в суде.

    Иных вариантов воспрепятствования продаже половины жилья для остальных владельцев нет. Остается только принять нового «соседа» либо выкупить реализуемую долю. Заставить одного из дольщиков отказаться от продажи квадратных метров третьему лицу невозможно.

    Уведомление о продаже: образец

    Уведомление о продаже доли в письменной форме направляется дольщикам по адресу их проживания. Если вы не совершите данную процедуру, то впоследствии возникнут проблемы с регистрацией в Росреестре. По результатам направления уведомления возможно несколько вариантов развития событий:
    • Если ответ от остальных собственников в течение месяца не получен или они против продажи, то сделка может пройти без их участия;
    • Если дольщики решат воспользоваться правом преимущественной покупки, то могут требовать продажу на тех условиях, что отражены в уведомлении.

    Документ в обязательном порядке должен содержать:

    • Стоимость реализуемой доли;
    • Подробное описание всех деталей сделки;
    • Предложение дольщикам воспользоваться правом преимущественной покупки.

    Остальные собственники имеют право отказаться от права преимущественного приобретения, тогда для оформления сделки не нужно ждать тридцать дней. Образец уведомления можно скачать или сохранить ниже.

    Данное уведомление о продаже доли квартиры направляется через нотариуса, для избежания споров юридического характера

    Совладелец доли в обязательном порядке вносит налог в размере 13%, при условии, что является сособственником на протяжении трех лет и реализует долю за сумму больше, чем потратил на покупку. Налог необходимо оплатить после получения извещения от Федеральной Налоговой службы.

    Налогообложение не распространяется на владельцев доли, которым она досталась по наследству. Неважно на протяжении какого срока жилье в вашей собственности. Если квадратные метры получены по договору дарения, НДФЛ платить не нужно.

    Нотариальное удостоверение

    Обязательным условием процесса купли-продажи доли является заверение сделки у нотариуса. Потребуется предоставить ряд документов:

    • Паспорта продавца и покупателя;
    • Договор о купле – продаже;
    • Выписка из ЕГРН;
    • Уведомление о реализации доли остальным владельцам жилья;
    • Ответ собственников на уведомление (если он есть).

    Нотариус проверяет предоставленную документацию, делает необходимые отметки на договоре и заносит данные о сделке в нотариальный реестр. После этого в Росреестре официально зарегистрируют факт покупки.

    Официальная регистрация покупки – продажи доли

    Зарегистрировать факт сделки необходимо в службе государственной регистрации.

    Для проведения регистрации в Росреестре потребуется:

    • Правоустанавливающая документация прошлого владельца;
    • Технические документы на реализуемую долю, в том числе кадастровый паспорт;
    • Документ, подтверждающий, что о факте продаже оповещены остальные владельцы;
    • Чек об оплате госпошлины.

    После внесения данных о сделке в Государственный реестр, покупатель приобретает право пользоваться долей по своему усмотрению.

    КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


    УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

    8 800 350 84 37

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Прежде чем покупать жилую площадь, внимательно осмотрите её и уточните, сколько квадратных метров получите после завершения сделки. Возникающие спорные моменты лучше решать с помощью опытного юриста. Продать долю в квартире без согласия других собственников возможно с изучением всех юридических моментов конкретного случая, при этом крайне важно заранее уведомить об этом остальных владельцев жилья, чтобы предотвратить споры и разбирательства.

    Источники


    1. Клименко, А. В. Теория государства и права / А.В. Клименко, В.В. Румынина. — М.: Высшая школа, Мастерство, 2000. — 224 c.

    2. Давыденко, Дмитрий Как избежать судебного разбирательства. Посредничество в бизнес-конфликтах / Дмитрий Давыденко. — М.: Секрет фирмы, 2014. — 168 c.

    3. Омельченко, О.А. Всеобщая история государства и права; Остожье; Издание 255-е, 2013. — 576 c.
    4. Кабинет и квартира В.И. Ленина в Кремле. Набор из 8 открыток. — М.: Изогиз, 2016. — 297 c.
    Продажа части квартиры без согласия
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here