Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Самое важное на тему: "Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры" с точки зрения профессионалов.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

При покупке недвижимости покупатель и продавец часто заключают предварительный договор купли-продажи. Он необходим, чтобы обеспечить безопасность сделки, а также подтвердить намерения сторон. Но бывают ситуации, когда такой договор приходиться расторгать. Давайте рассмотрим, каким образом это можно сделать, а также узнаем, что следует знать, занимаясь данной процедурой.

Как можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Прежде всего, следует сказать, что легче всего расторгнуть предварительный договор в том случае, если обе стороны не хотят продолжать сотрудничество и согласны на расторжение. В таком случае все пройдет гладко и без каких-либо последствий.

Рассмотрим поэтапно, как должны действовать участники предварительно договора, если они решили его расторгнуть:

Основания для расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

К сожалению, большинство граждан не считают предварительный договор купли-продажи на квартиру чем-то серьезным. Но следует понимать, что этот документ имеет полную юридическую силу. Также часто он подкрепляется задатком, который платит покупатель.

Также в договоре описываются все условия будущей сделки, относительно условий передачи денег, имущества, обязательств сторон и суммы сделки. В основном договоре все это может немного поменяться, но все равно предварительный договор является основанием для составления основного, а значит, участники должны составлять основной договор купли-продажи опираясь именно на этот документ.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Про р асторжение договора купли-продажи квартиры после государственной регистрации смотрите тут.

Разрыв предварительного договора тоже не является простой процедурой. Для этого необходимо составить документ в письменной форме, где описываются условия расторжения. Продавец и покупатель должны поставить подписи под текстом договора, чтобы подтвердить свое согласие с описанным выше. Только в таком случае эта бумага будет иметь юридическую силу.

Рассмотрим перечень оснований, которые могут послужить причиной расторжения предварительного договора:

Нюансы расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

В случае разрыва предварительного договора следует обратить внимание на такие нюансы:

  • Письменное заявление о продлении срока действия предварительного договора. Если покупатель хочет продлить срок действия, то следует отправить продавцу заказное письмо, где будет описана просьба, а также будут описаны приложенные документы. Заказное письмо нужно, чтобы подтвердить факт получения. При этом продавец не обязан соглашаться на условия, и делает все по своему усмотрению;
  • Часто при расторжении договора через суд, принимается решение просто о возвращении задатка. На это продавцу дается определенное время. Если он не вернул деньги, то можно подавать на него иск в суд. Но даже в случае, если задаток составлял большую часто стоимости квартиры, покупатель не может претендовать на часть недвижимости, как будто он уже её приобрел;
  • Покупатель может попросить вернуть аванс или задаток, но для этого необходима веская причина. Такой может быть нахождение недостатков на объекте или другие веские обстоятельства.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Предварительный договор – это своеобразный подготовительный этап к заключению полноценной сделки. Предварительное соглашение должно отражать все условия договора, который стороны планируют подписать в будущем.

У неискушенного в правовых вопросах человека может возникнуть резонный вопрос – а для чего вообще подобное соглашение заключается, да еще с аналогичными условиями, если все равно будет подписываться еще один договор?

Предварительное соглашение составляется в тех случаях, когда стороны готовы к основной сделке, но по ряду объективных причин не могут ее в настоящий момент заключить. Например, у покупателя нет на руках всей необходимой суммы, чтобы оплатить приобретаемую недвижимость.

В этом случае предварительное соглашение закрепляет договоренности продавца и покупателя заключать полноценную сделку совершить в будущем с оговоренными условиями, которые каждую из сторон сделки удовлетворяют.

Кроме того, в предварительном соглашении можно также предусмотреть условие о задатке – способе исполнения обязательств, либо об авансовом платеже.

Однако ситуации в жизни могут случаться разные, и предварительный договор становится необходимо расторгнуть. Это возможно, как и для любой другой двухсторонней сделки.

Предварительный договор не требует, в отличие от основной сделки, сдачи его в органы Росреестра. Также не требуется и нотариальное удостоверение.

Такое соглашение нужно составить в простой письменной форме.

Как можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Каковы причины для расторжения предварительной сделки? Самая очевидная – стороны раздумали заключать договор купли-продажи недвижимости в принципе, либо на оговоренных условиях.

Как бы то ни было, а расторжение всегда будет возможно по одному из следующих сценариев:

  • Стороны взаимно не против расторжения сделки и готовы подписать двухстороннее соглашение о расторжении;
  • Одна сторона желает исполнить договор, а вторая – его расторгнуть.

В первом случае стороны просто подписывают документ о расторжении сделки, на чем их правоотношения и заканчиваются. Как правило, в договор, в т.ч. и предварительный, вносятся условия о расторжении сделки.

С ними нужно предварительно ознакомиться. Это особенно важно при уплате авансового платежа по договору. Есть риск, что аванс не будет возвращен, если в тексте соглашения не будет оговорены условия об этом.

Если есть сомнения относительно рисков расторжения предварительного соглашения, то лучше всего заблаговременно проконсультироваться с юристом.

Если же «в товарищах согласия нет», и стороны не могут договориться о расторжении сделки, остается только вариант с обращением в суд.

Однако сделку не так просто расторгнуть по желанию только одной из сторон – нужно будет доказать, что имели место существенные нарушения в ходе исполнения обязательств, допущенные второй стороной.

Как правило, подобные нарушения сводятся к нарушению сроков или несвоевременному внесению авансовых платежей, если в договоре подобное условие содержалось.

Причины расторжения из категории «просто расхотелось» или «не нравится физиономия второй стороны по договору» судом во внимание приняты, конечно же, не будут. Нужны исключительно веские правовые аргументы.

Расторжения предварительно договора купли-продажи недвижимости без внесения существенной предоплаты

Если предварительное соглашение не предусматривало внесение предварительной оплаты в счет оплаты обязательства, то основной причиной расторжения договора может служить нарушение сроков.

[2]

Главные оговоренные сроки предварительного соглашение – сроки заключения основной сделки, ради которой предварительный договор и был заключен.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи дома, смотрите тут.

Про о бразец договора купли-продажи недвижимого имущества между физическими лицами читайте по ссылке: http://uropora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-muki-obrazec.html

В предварительном соглашении данные сроки должны быть приписаны, если же этого срок не указан, он считается равным одному году с момента заключения соглашения.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости с внесением предоплаты

В том случае, если в предварительном договоре будет условие об авансовом платеже, который нужно уплатить в оговоренные сроки в счет возникающего обязательства, то нарушение сроков такой оплаты также будет считаться существенным нарушением достигнутых договоренностей.

Читайте так же:  Квартира вместо алиментов

Соответственно, при нарушении данных договоренностей, суд вправе расторгнуть договор по инициативе продавца, который так и не увидел причитающихся ему денежных средств.

Чрезвычайно важный момент – уже уплаченный аванс при расторжении договора (по соглашению или в судебном порядке), автоматически покупателю не возвращается. Чтобы подобный возврат осуществить, нужно, чтобы в предварительном соглашении были прописаны условия, что в случае расторжения стороны возвращают друг другу все полученное по сделке.

Это правило установлено в ст.453 ГК РФ – о нем нужно помнить.

Кроме того, если стороны договорились о задатке, а не об авансовом платеже, то будет уже совершенно иное правовое регулирование.

Задаток, как инструмент для обеспечения обязательства, играйте двоякую роль. Во-первых, уплаченный покупателем задаток включается в исполнение его денежных обязанностей, во-вторых, обеспечивает исполнение обязательств сторонами.

При составлении предварительных договоров нужно различать эти понятия – аванс и задаток.

Условия и способы расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости

Как правило, участники сделки купли-продажи квартиры заключают предварительный договор. Данный документ является своеобразной гарантией того, что и покупатель, и продавец осознают взятую на себя ответственность. Следовательно, при одностороннем расторжении одна из сторон, инициировавшая данное действие, должна компенсировать второй причиненные неудобства.

Процедура расторжения предварительного договора купли продажи квартиры

Предварительный договор может быть расторгнут как продавцом, так и покупателем. Несмотря на то, что чаще всего сторона, инициировавшая прекращение действие соглашения, может потерпеть определенные убытки, причины все же могут оказаться достаточно вескими, чтобы расторжение состоялось.

В одностороннем порядке

Выше уже говорилось о том, что соглашение можно расторгнуть по своему усмотрению, просто поставив в известность вторую сторону о том, что вы планируете это сделать. Чаще всего это происходит по стандартным причинам:

  1. Со стороны продавца – если покупатель намеренно затягивает окончательную оплату, жалуется, что не может своевременно собрать сумму, просит отсрочку и т.п. В случае, если продавцу важно просто продать недвижимость, и сроки при этом роли не играют, он может и подождать дольше срока, прописанного в предварительном соглашении. Но если принципиальны именно оговоренные сроки, владелец недвижимости может инициировать прекращение действия документа.
  2. Со стороны покупателя речь чаще всего идет о двух причинах. Первая касается исключительно случаев приобретения жилья в новостройке. Если застройщик затягивает сроки, не сдает объект вовремя – покупатель вправе не ждать. Второй случай касается любого жилья, и заключается он в выявлении существенных недостатков, не указанных продавцом при заключении предварительного договора.

В любом их этих случаев инициатор расторжения предлагает второй стороне решить все по договоренности. В зависимости от принятого второй стороной решения, возможны варианты развития дальнейших событий.

По согласованию сторон

Если вторая сторона признала, что инициатор разрыва соглашения прав, она принимает все условия и договор расторгается либо на условиях, заранее в нем прописанных, либо же на новых, достигнутых по соглашению участников сделки.

К сожалению, далеко не всегда вторая сторона соглашается на условия инициатора расторжения. Если речь идет о сроках – продавец может предоставить документы, подтверждающие обоснованность их увеличения. Если же причиной выступают дефекты – продавец может оказаться несогласным с тем, что они являются поводом для расторжения предварительного договора или даже для внесения коррективов в него.

В случае, когда вторая сторона отказывается от условий, предложенных инициатором, последний может обратиться в суд. Потребуется грамотно составленный иск, а также все необходимые документы, подтверждающие обоснованность претензий.

По решению суда

Как правило, в суд обращаются участники сделки в том случае, если по обоюдной договоренности не удалось достичь соглашения относительно того, на каких условиях будет расторгнут договор. Разумеется, в подавляющем большинстве случаев все разногласия касаются финансовой стороны вопроса. В таком случае заинтересованная сторона (она же – инициатор расторжения) должна выполнить несколько простых действий:

  • Подать исковое заявление с указанием своих требований (возврат аванса, выплата неустойки и т.п.);
  • Предоставить квитанцию об оплате госпошлины;
  • Лично присутствовать на всех проводимых разбирательствах;
  • После получения решения суда – принять и выполнить его или же оспорить.

Получить заключительное решение суда чаще всего удается на протяжении двух-трех месяцев с момента подачи заявления. Если в течение десяти дней с момента вынесения решение суда не было оспорено, считается, что обе стороны с ним согласны и готовы выполнять.

Если предоплата была незначительной

Чаще всего предварительные соглашения без внесенной предоплаты или с внесением незначительной предоплаты расторгаются просто по согласованию сторон.

Расторжения договора лучше всего не просто зафиксировать в письменном виде, но и заверить составленную бумагу у нотариуса. Это обезопасит участников сделки от неприятностей, если одна из сторон решит изменить свое решение.

Если причина инициации разрыва договора – несоблюдение сроков одной из сторон, то пострадавшая сторона вправе требовать материальную компенсацию даже в том случае, если предоплата была незначительной. В этом случае расторжение по взаимному согласию возможно, если вторая сторона согласится выплатить требуемую сумму.

При наличии существенной предоплаты

Если изначально покупатель уплатил существенную часть полной стоимости приобретаемой квартиры, документ уже приобретает все те свойства, которыми наделен обычный договор купли-продажи. В идеале, в таком соглашении следует прописать условия одностороннего расторжения.

Если инициатором расторжения с существенной предоплатой является продавец (например, он не хочет ждать, пока покупатель соберет необходимую сумму), то он обязан вернуть весь задаток. Разумеется, в случае отсутствия в договоре регулирующих данный момент пунктов.

Если инициатор — покупатель, то продавец может потребовать возместить ему определенную сумму компенсации. Если возможности достигнуть соглашения нет, сторонам придется обращаться в суд.

Нужно ли уведомление второй стороны?

Возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке нет. Исключение – если в соглашении прописаны определенные даты, а вторая сторона не соблюдает их. В таком случае действие документа прекращается по причине наступления указанного срока, и уведомлять вторую сторону нет необходимости.

Чем полнее будут расписаны условия сделки в предварительном договоре, тем выше вероятность того, что при его расторжении не возникнет недопониманий.

Как составить соглашение о расторжении: образец

Составлять документ о расторжении лучше всего с участием квалифицированного юриста.

Даже несмотря на то, что вы можете скачать образец о расторжении предварительного договора купли-продажи, нюансы конкретного случая все же необходимо учитывать.

Чтобы расторжение предварительного договора не причинило особых неудобств ни одной из сторон, нужно, в первую очередь, попытаться предугадать все возможные варианты развития событий и прописать такие моменты в самом документе. Кроме того, для составления разного рода документов не помешает привлекать компетентных в таких вопросах юристов.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Когда речь идет о покупке квартиры, очень часто составляют предварительный договор о купле-продаже. Это нужно, чтобы покупатель был уверен, что продавец продаст недвижимость именно ему, а продавец знал, что квартиру купят только у него. Вот почему расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости происходит не так часто: или когда одна из сторон не соблюдала указанные в договоре сроки, отведенные для заключения основного соглашения, либо у нее вообще отсутствовало желание составлять основной договор. Процедуру регулирует Гражданский кодекс № 452.

Читайте так же:  Бесплатная консультация юриста по кредитным вопросам

Причины аннулирования предварительного соглашения

Среди главных причин расторжения предварительного соглашения, можно выделить следующие:

  1. Покупателю оказалось недостаточно времени, чтобы найти возможность выплатить требующиеся денежные средства для полного расчета за квартиру. В данной ситуации аннулирование контракта происходит:
    • по заявлению другой стороны;
    • по обоюдной договоренности на основании соглашения сторон;
    • автоматически (через год после заключения предварительного договора, если иное не оговорено в его тексте).

Однако, когда покупатель, не смотря ни на что, хочет приобрести недвижимость, фигурирующую в предварительном договоре, можно приостановить расторжение. В этом случае другому участнику направляется извещение, составленное в письменном виде, с определением своей просьбы и информированием о желании сохранить условия договора. Если адресат будет не против, предварительный договор останется в силе.

  • Аннулирование предварительного документа происходит по соглашению сторон. Т.е. когда покупателю и продавцу удалось достичь взаимного согласия. В данном случае распространена такая ситуация: продавцу хочется как можно быстрее продать свою квартиру, а банк затягивает выдачу кредита покупателю, требуя дополнительную документацию. Известно, что на предоставление запрошенных бумаг уйдет некоторое время. Продавец не хочет или не имеет возможности ждать. В этом случае контракт расторгается по обоюдному согласию, но с оговоркой, что продавец передаст покупателю деньги, величина которых равна размеру двух авансов за недвижимость.
  • После составления предварительного контракта о покупке-продаже квартиры покупатель выявил, что в приобретаемой им недвижимости есть значительные недостатки, которые не были заранее оговорены в тексте соглашения. В данной ситуации покупатель вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке. Кроме того, продавец должен перечислить покупателю переданный ему ранее задаток. В противном случае покупатель может подать в суд заявление.
  • Расторжение предварительного соглашения чаще всего происходит по следующим дополнительным основаниям:

    • была выявлена подделка документов;
    • сторона, настаивающая на расторжении, выявила и может доказать, мошеннические действия другого участника сделки;
    • обнаружены нарушения, которые произошли во время приватизации жилья;
    • собственник квартиры вернулся из тюрьмы;
    • появился человек, который вправе претендовать на владение рассматриваемой квартирой (например, наследник);
    • недвижимость была арестована;
    • выявлена реконструкция, проведенная незаконным способом.

    Процедура аннулирования предварительного соглашения

    Процесс расторжения контракта зависит от того, каким образом было составлено само соглашение и от того, была ли внесена предоплата. В общем случае, порядок расторжения сводится к следующим действиям:

    1. Сначала следует еще раз очень внимательно изучить все положения предварительного соглашения. Обычно в нем указывается, каким образом будет происходить расторжение в различных случаях. Подпись под предварительным договором означает согласие обоих участников на данные условия.
    2. После внимательного прочтения всех пунктов соглашения, нужно понять, все ли условия были выполнены. Когда нарушается хотя бы одно из положений, это является значимым фактором для разрыва контракта.
    3. Стоит обратить внимание на оформление документа — сверить правильность указанных инициалов, паспортных данных и прочих нюансов. В случае обнаружения несоответствия, документ автоматически становится юридически ничтожным.
    4. После выявления причины расторжения отношений, инициатор направляет другой стороне извещение о своем намерении расторгнуть договор.
    5. При получении отказа от второй стороны сделки, инициатор имеет право подать в суд для проведения дальнейшего разбирательства и расторжения контракта в судебном порядке.
    6. Если другая сторона согласна с предложением, составляется соглашение о расторжении первоначального контракта купли-продажи.

    Аннулирование предварительного соглашения, предварительная плата не была внесена

    Видео (кликните для воспроизведения).

    При расторжении предварительного соглашения нужно помнить о следующих нюансах:

    1. Если в договоре нет никаких ссылок на порядок возврата потраченных на его заключение денег, их вернуть не получится.
    2. Нет необходимости пользоваться услугами нотариуса, если при заключении он не участвовал. И наоборот, когда он заверял предварительное соглашение, придется вновь обратиться к нему.
    3. Когда причиной расторжения является несоблюдение одной из сторон указанных в договоре сроков, другая сторона вправе принудительно подписать основной договор, либо потребовать деньги в качестве возмещения неустойки.
    4. Чаще всего данный вид расторжения происходит по соглашению сторон.

    Расторжение предварительного соглашения, если величина аванса оказалась существенной

    Если в условиях предварительного соглашения содержится пункт, в соответствие с которым на покупателя ложится обязанность выплаты существенной суммы в качестве предоплаты за недвижимость, соглашение считается обычным. В связи с этим правилом, расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком происходит по аналогии с аннулированием полноценного контракта.

    1. При разрыве договорных отношений из-за срыва сроков, главной причиной следует указать невыполнение условий договора. А если такое произошло, можно смело требовать возмещения выплаченных денежных средств.
    2. С другой стороны, при сложившихся обстоятельствах договор данного вида можно разорвать исключительно в судебном порядке. Причем продавец в этом случае может выбрать, что для него лучше — просто выполнить указанные в договоре обязательства, либо произвести возврат выплаченной суммы.

    В связи с вышеизложенными правилами, перед заключением предварительного договора с авансом, нужно отдавать себе отчет, что это достаточно серьезный документ, накладывающий на стороны определенные права и обязанности. Чтобы в дальнейшем не было проблем с законодательством и возможным расторжением документа, необходимо быть уверенным, что в соглашении:

    • указано, в каком порядке будет происходить одностороннее расторжение;
    • прописан определенный срок для подписания окончательного договора;
    • описана процедура возврата выплаченных в качестве аванса денежных средств (если в соответствии с условиями необходимо было внести существенный задаток);
    • четко указано, как будет инициироваться основной договор.

    Кроме того, при передаче задатка в обязательном порядке нужно составить соответствующий документ. Необходимо, чтобы такая расписка была грамотно оформлена, потому что именно она послужит основой для возврата денег. В ней должна содержаться информация, что при отказе от продажи, продавец должен в обязательном порядке вернуть внесенные в качестве задатка денежные средства.

    Однако даже если факт передачи денег не был закреплен документально, покупатель все равно может обратиться в судебное учреждение. Доказывать получение продавцом денег будет сложнее, но все же сделать это можно. Разрешается направлять ходатайство о предоставлении банковских выписок, привлекать свидетелей и пр.

    Если все нюансы будут оговорены в предварительном соглашении, при возможном появлении разногласий можно будет разорвать договорные отношения с наименьшими потерями для той и другой стороны.

    Не стоит халатно относиться к заключению предварительного контракта. Он также накладывает определенные обязанности на участников сделки. Поэтому для его подписания стоит обратиться к профессионалам.

    Правила составления уведомления о расторжении

    Уведомление о расторжении оформляется в письменном виде. Именно на основании него предварительный договор досрочно аннулируют в одностороннем порядке. В соответствии с существующим законодательством, нет никакой определенной формы для такого документа, поэтому его составляют в свободной форме. Как показывает судебная практика, все же обязательно придерживаться делового способа изложения информации и включать в документ:

    1. Наименование и дату отправки извещения.
    2. ФИО покупателя, реквизиты паспорта.
    3. ФИО продавца, реквизиты паспорта.
    4. Номер и дату предварительного договора, подлежащего расторжению.
    5. Ссылки на ГК нашей страны, в соответствие с которыми будет происходить процесс аннулирования контракта.
    6. При расторжении по причине недобросовестного поведения одной из сторон и нарушения ей условий соглашения, необходимо подтвердить свои слова документально или с помощью свидетелей.
    7. Подпись сторон и дата составления документа.
    Читайте так же:  Если наследник не вступил в наследство в течение 6 месяцев

    Образец соглашения об аннулировании купли-продажи

    Заключение

    Все нюансы, имеющиеся при составлении договоров, связанных с недвижимостью, необходимо предвидеть еще на начальном этапе. Уже при заключении предварительного контракта купли-продажи на всякий случай лучше учесть те условия, по которым будет производиться его расторжение. Только в этом случае удастся практически с гарантированным результатом защитить свои права.

    [1]

    Предварительный договор купли продажи недвижимости

    Предварительный договор купли продажи.

    Предварительный договор купли продажи получил широкое распространение, но в сфере недвижимости он стал просто незаменим. Связано это прежде всего со стремлением сторон закрепить достигнутые договоренности. Для продавца, который продает квартиру долгое время это как спасательный круг.

    Для покупателя, который ожидает одобрения сделки банком по ипотеке это как надежная опора. А вот остальным такой договор навязывается в большей степени риэлтерами, как закрепление своей выгоды. Но рассмотрим некоторые проблемы подробнее.

    Предварительный договор купли продажи.

    Предварительный договор купли продажи его цели и задачи.

    В тот момент, когда стороны пришли к согласию, они, в стремлении закрепить достигнутые договоренности, и подписывают такое соглашением о намерении совершить сделку или как иначе называют основной договор в ближайшее время в будущем.

    Главное, что должно быть отражено в этом документе это четкие и точные условия об основном договоре. Что по сути это будет — отчуждение имущества, купля продажа или другая сделка. Иметь точное описание объекта, в нашем случае объекта недвижимости. Содержать условия о сроке заключения, может быть об обязанностях сторон для заключения, цене объекта, быть совершенным в той форме, как и основной договор.

    Для недвижимости в простой письменной форме. Не запрещено заключить в нотариальной форме.
    По сути он указывает на то, что в будущем стороны взяли на себя обязательства выполнить все зависящие от них меры для заключения договора купли продажи указанного объекта по указанной цене.

    Срок действия такого соглашения не превышает одного года. Если в течение года основной договор не заключен, то как следствие и предварительный считается прекращенным. Все остальные условия уже являются не обязательными и указываются сторонами по их усмотрению.

    Ввиду того, что такой договор заключается сторонами в присутствии риэлтора, то в него, как правило, вносятся требования о внесении первоначальной суммы, ответственности за отказ или не исполнение. Это делается в целях закрепления участников сделки к самой сделке и гарантии риэлтора получить причитающийся ему процент от сделки.

    Но повторяю, что все эти требования не являются обязательными и при их отсутствии договор также будет иметь силу.

    Предварительный договор купли продажи заключать или нет.

    На вопрос о целесообразности заключения такого соглашения каждый должен ответить себе сам. Но уверяю Вас, что при наличии в нем ответственности она может наступить в самый неожиданный момент. Поэтому спешить стоит лишь когда это действительно необходимо.

    В остальных случаях этого можно избежать. Не готовность продавца по документам может указывать на то, что он просто не готов к продаже. Собрать документы не так уж и трудно и они имеют достаточно большой срок годности. Единственный документ, который имеет короткий срок это выписка из ЕГРП, но она и получается в день, назначенный на подписание сделки и стоит 200 рублей.

    Но если все же решились на подписание предварительного договора, то перейдем к рассмотрению возможных последствий.

    Предварительный договор купли продажи вечный вопрос задаток или аванс?

    Итак, если вы подписали предварительный договор купли продажи и к назначенному в нем сроку заключили основной договор, подали документы на регистрацию, то это значит что вы удачно завершили эту процедуру.

    Для тех же кто еще на пороге этой процедуры или уже столкнулся с проблемами рассмотрим предложенный к подписанию документ внимательнее. Как мы уже указывали все предварительные договора в агентствах недвижимости имеют указание на размер вносимых в счет стоимость недвижимости денежных средств.

    Раньше, а иногда и сейчас такой взнос называли задатком. Смысл задатка состоит в том, что в случае не соблюдения условий о совершении основного договора задаток остается у продавца при вине покупателя или возвращается покупателю в двойном размере при вине продавца.

    Однако и Верховный суд и Ростовский областной суд уже неоднократно высказались по данному поводу и четко указали на невозможность в таких вопросах принимать уплаченную сумму как задаток. Размер переданных средств следует считать только авансом, который при не заключении основного документа подлежит возврату и точка.

    При этом вина не имеет значение. Поэтому передаваемые средства в счет цены недвижимости будут толковаться всегда как аванс.

    Предварительный договор купли продажи ответственность.

    Вместе с судебной практикой совершенствуется и мастерство риэлторов, которые тоже стремятся не отставать. Теперь вместо задатка стали использоваться выражения штраф, неустойка. При нарушении условий виновная сторона обязана выплатить потерпевшей стороне штраф в указанном размере.

    Таким образом это уже не задаток, а возврат аванса и требование о выплате штрафа. И эти условия договора суды уже воспринимают как обязанность виновной стороны понести ответственность, предусмотренную договором. Поэтому если размер штрафа равен размеру внесенной суммы, получается по сути тот же задаток.

    Предварительный договор купли продажи и срок его действия.

    В силу того, что основной договор должен быть заключен в течение одного года после заключения предварительного, во всех типовых формах таких договоров стремятся указать такой же срок, не превышающий одного года.

    Последствием не соблюдения указанного срока является прекращение действия ранее заключенного предварительного. И еще важные условия. Если до истечения срока на заключение основного договора никто из участников не принял мер по извещению другого участника о предложении или намерении все же заключить такой договор, то предварительный договор будет также считаться прекращенным.

    Однако в течение шести месяцев после окончания срока на заключение основного любой участник правоотношений имеет право потребовать о понуждении заключения его другой стороной.
    Если стороны пришли к соглашению прекратить свои отношения, то спор исчерпан. Но если есть спор, то его разрешить можно лишь в суде.

    Предварительный договор купли продажи как предмет судебных споров.

    Судебная практика исходит из ранее указанных важных моментов. Предварительный договор подписан собственником в качестве продавца. Отсутствие подписи хотя бы одного из сособственников влечет ничтожность таких условий. Если нет уведомления и истек срок, то предварительный договор считается прекращенным, вины сторон нет, поэтому надлежит лишь возвратить аванс.

    Если имеет место отказ какой-либо из сторон и имеются ссылки на штраф, следует выяснять наличие вины. Например при отказе банка от выдачи ипотеки считается уважительной причиной и отсутствие вины стороны, однако указание на условие выдачи согласия банка должно присутствовать в предварительном договоре.

    Существенное изменение цен также может стать уважительным обстоятельством, но это уже оценочное понятие и критериев нет, поэтому к этому признаку следует относиться осторожно.

    А вот наличие перепланировок, самовольного строения, межевого спора в суде, наложение ареста на недвижимость, отсутствие документов на недвижимость, отсутствие паспортов собственников, несоответствие площадей в технических документах, документах кадастрового учета свидетельствуют о неготовности продавца и наличии его вины.

    Читайте так же:  Не согласен с протоколом об административном правонарушении

    Необоснованный отказ от сделки покупателя, выразившийся в подборе другого объекта, выявлении впоследствии недостатков в многоквартирном доме будет указывать на наличие вины покупателя. Также следует признать, что наличие форс-мажорных обстоятельств по общим правилам будет исключать наличие вины любой из сторон.

    Стихийные бедствия, военные действия безусловно исключать виновность сторон. Наличие внезапной тяжелой болезни стороны также станет исключением вины, да я думаю, что в таких случаях никто и не станет требовать выплат, все мы люди, все под Богом ходим.

    [3]

    Предварительный договор купли продажи в новостройке.

    К сожалению существует такая практика и в настоящее время. Подписание подобных документов, наравне с договором о членстве ЖСК, да и любым другим кроме договора долевого участия это первый серьезный шаг к пропасти. Многие скажут, что и сам то договор долевого участия это риск, но все остальные действия это риск в квадрате.

    Уже давно внесены изменения в законодательство, согласно которым при строительстве многоквартирного дома допустим только договор долевого участия. Заключение иных сделок, которые по смыслу представляют собой долевое участие в строительстве может быть признано долевым участием, но это в любом случае спор.

    Кроме этого именно для дольщиков имеется ряд преимуществ как при вопросах о банкротстве, так и при внесении в реестр обманутых дольщиков. А вот вступление в ЖСК и внесение стоимости квартиры уже без сомнения на свой страх и риск.

    Любые обходные пути используются недобросовестными строителями. И это необходимо знать прежде, чем отдавать деньги.

    Предварительный договор купли продажи и агентство недвижимости.

    Уже неоднократно обращалось внимание на то, что к агентствам недвижимости необходимо относится достаточно настороженно. Эти организации не являются службой социальной поддержки, это прежде всего коммерческие организации, деятельность которых еще не достаточно жестко контролируется.

    Все дипломы и сертификаты о членстве во всевозможных гильдиях не более почетной грамоты. И как бы риэлторы не хвалили себя, их деятельность четко изложена в договоре, который Вам предложат заключить.

    При внимательном прочтении сможете самостоятельно убедиться, что риэлтор представляет лишь информационные услуги и оказывает помощь в сборе документов и сдаче их на государственную регистрацию Ответственности за сделку и её последствия на риэлтора не возложена.

    В договоре Вы не найдете ни одного пункта о такой ответственности. И только некоторые агентства окажут хоть какую то помощь в виде консультаций и то по доброй воле, в виде поддержания своего имени. Стоимость таких услуг не сопоставима с аналогичными в иной сфере, поэтому за такой бизнес они будут стоять до конца и свою долю будут вырывать.

    Если возникает вопрос расторжения договора с риэлтором, то такой договор может быть расторгнут по Вашему требованию, как заказчика, в любой момент. Любой гражданин, являясь потребителем услуг, имеет все права отказаться от исполнения договора, оплатив лишь фактически понесенные расходы риэлтора. При этом необходимо действовать официально, вручив уведомление об отказе от услуг.

    Не стоит стремиться обмануть судьбу и уклоняться от оплаты риэлтору после получения всех услуг и подписания актов о показах, заключении сделок с участием агентства. В этом случае агентство взыщет все свои денежные средства.

    Предварительный договор купли продажи образец.

    Примеры решений судов по спорам с задатком 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7.

    Соглашение о прекращении предварительного договора. При каких условиях можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры

    (также как и основной) лучше оформлять у нотариуса. Но договор , написанный от руки, не теряет своей юридической силы. Главное чтобы он был написан и подписан именно от руки, а не напечатан.

    Если покупатель не успевает собрать к указанному сроку нужную сумму для расчета за покупку в полном объеме, то он должен уведомить об этом продавца в письменном виде и попросить перенести указанные сроки в договор е. Наиболее приемлемый вариант уведомления, который потом можно будет доказать при необходимости, является письмо с уведомлением и описью вложения.

    Чаще всего людям удается договор иться мирным путем. Но бывает так, что продавец ждать не хочет или нашел более выгодных покупателей. Тогда он должен оплатить покупателю сумму задатка в двойном или тройном размере и выплатить указанный в договор е штраф. Вот это условие чаще всего не выполняется и приводит к судебным разбирательствам. В роли пострадавшей стороны оказывается покупатель. Продавец редко бывает пострадавшей стороной, так как определенную сумму наличных он уже получил , что позволяет покрыть свои расходы в случае неисполнения договор а.

    При нежелании продавца ждать или если продавец нарушил условия договор а и собирается продать недвижимость более выгодным покупателям, пострадавшая сторона может подать заявление в арбитражный суд. В заявлении следует указать все причины разногласий.

    Задаток можно вернуть по решению суда, но часто суд выносит решение вернуть покупателям только те денежные средства, которые они дали в качестве задатка. Заставить человека продать свою собственность и оформить права на нее на другого человека суд не имеет полномочий. У суда есть полномочия только возместить ущерб пострадавшей стороне.

    Если продавец и покупатель заключили предварительный договор купли-продажи и покупатель во время срока до заключения основного договор а обнаружил какие-то существенные недостатки или другие непреодолимые обстоятельства в связи, с которыми он не хочет покупать данную недвижимость , то он вправе потребовать вернуть сумму задатка. Когда словесные переговоры с продавцом не приводят к положительным результатам, то выход только один – подать заявление в суд.

    Предварительный договор заключается в результате соглашения сторон и подтверждает их намерения в будущем подписать основной контракт, содержащий окончательные условия сделки. По сути, это обязательство заключить полноценный договор. Расторгнуть его в одностороннем порядке невозможно. Но прекратить действие такого обязательства можно другими средствами, исходя из оговоренных в нем условий соглашения.

    Для начала внимательно изучите документ, в нем должен быть пункт описывающий порядок и условия для его расторжения. В случае отсутствия такого пункта следует руководствоваться общими правилами, установленными для расторжения такого вида договоров. В таком случае вам нужно найти веские основания для прекращения его действия. Поскольку, используя это обязательство, ваш оппонент может попытаться принудить вас к заключению основного договора, обратившись в судебные инстанции.

    Также можно расторгнуть этот договор при условии, что основной так и не был заключен по истечении срока действия предварительного соглашения. Срок действия предварительного соглашения должен быть в нем указан. В противном случае его действие ограничивается одним годом с момента подписания сторонами документа.

    Обстоятельства иногда складываются таким образом, что может возникнуть необходимость в разрыве ранее составленных договорённостей о продаже недвижимости. Такие случаи не редкость, поскольку приобретение недвижимого имущества – это ответственный, а порой и длительный процесс. Не удивительно, что за этот период могут возникнуть некоторые трудности, которые и приведут к полному расторжению уже сложенных договоренностей.

    Чтобы предотвратить большинство неприятностей, которые могут сопровождать разрыв предварительного договора купли/продажи недвижимости, следует знать, как его правильно составить, как проходит данная процедура и какие проблемы могут стать на пути к заключению основной сделки. Так вот, чтобы не потерять деньги, разыскивая пути, как расторгнуть предварительный договор купли/продажи квартиры следует быть предельно осторожными ещё на момент его заключения, ведь этот документ возлагает определенную ответственность на обе стороны, и разорвать его просто так не получится.

    Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

    Основания для расторжения

    Этот документ почему-то мало кто воспринимает всерьез, тем не менее он является решительным шагом к заключению основной сделки, и довольно часто сопровождается процессом передачи денег в виде . Кроме того, в этом договоре указываются окончательные параметры сделки, которые оговорены на этот момент, стороны указывают свои обязательства и т.п. Конечно, подписывая основной договор, эти пункты могут измениться, но, как правило, изменения мизерные.

    Читайте так же:  Как затянуть развод в суде

    Разрыв подобных договорных отношений тоже нужно проводить в письменной форме, составляя другой документ, где отменяются все обязательства, которые указывались в предварительном договоре.

    На каких основаниях расторгается предварительный договор:

    Таким образом, можно выделить только две главные причины, в связи с которыми расторгается сделка:

    • Нарушение указанных в договоре сроков;
    • Отсутствие желания заключать финальный документ одной или двумя сторонами.

    Как провести процедуру расторжения

    Инструкция, которую должны предпринять стороны в этом случае довольно простая, особенно если оба участника сделки понимают, что не хотят продолжать сотрудничество, и желают поскорее разорвать все связи. Мы постарались продемонстрировать пошаговую схему для того, чтобы людям было проще выполнить процедуру расторжения договора.
    • Нужно внимательно прочитать ранее составленный договор. Как правило, в нем описывают условия расторжения сделки, если в ней возникнет необходимость. Когда стороны подписывают бумагу, они соглашаются со спецификой указанной в нем процедуры. Если такого пункта нет, значит нужно самостоятельно или с помощью юриста определить условия аннулирования договора;
    • Убедитесь, что все условия договора выполнялись. Если нет, это тоже весомое обстоятельство для того, чтобы считать договор недействительным или аннулировать его до того, как истечет срок действия документа;
    • Кроме того, важно правильно составить договор, поскольку если это было сделано некорректно, соглашение не будет иметь юридической силы. Например, если указали неправильные имена сторон, или вообще забыли о них упомянуть, не указаны паспортные данные и т.п. Но точной формы документа не существует, как правило, его составляют, беря для примера основной договор. Но при наличии серьезных ошибок, соглашение не может восприниматься всерьез;
    • Если в расторжении договора заинтересована только одна из сторон, то вторую нужно оповестить о решении. Если второй участник сделки отказывается расторгать договор, это является поводом для обращения в суд, где дело будут рассматривать в судебном порядке.

    Также основанием для расторжения может быть бездействие. Если основной договор не был заключен на протяжении года, то предварительное соглашение аннулируется автоматически. Тут уже проблема в том, что в таком случае несостоявшийся покупатель не всегда получает назад свои деньги, которые он выплатил в качестве задатка.

    Если покупатель внес предоплату

    Задаток – это денежная сумма, которую потенциальный покупатель отдает продавцу в качестве предоплаты, заключая предварительный договор. Он является доказательствам, что предварительная сделка состоялась, а в планах стоит заключение основной сделки. Но когда договор разрывается, хочется вернуть свои деньги. В случае с задатком это возможно, поскольку если сделка срывается со стороны продавца, то на него ложится ответственность за возврат задатка в удвоенном размере.

    А вот в случае с авансом такой проблемы нет, поскольку его возвращают в таком же размере, в каком он предоставлялся. Впрочем, задаток выгоднее, так как если сделка разрывается с инициативы покупателя, то деньги остаются у продавца. Потому заключая предварительный договор, многие отдают предпочтение именно ему. Если же сделка расторгается по согласию обеих сторон, то согласно законодательству, оплата должна быть возвращена в том же виде, в каком предоставлялась, то есть, сумма не увеличивается и не уменьшается.

    Как вернуть предоплату за квартиру, если продавец отказывается возвращать деньги или скрылся, не давая о себе знать? На этот случай тоже есть своя процедура, но лучше перестраховаться, чтобы в суде было легче доказать свою правоту:

    Но в любом случае, чтобы в суде не было проблем, с самого начала сделку должен сопровождать юридически грамотный человек. Он поможет составить документы при покупке квартиры, образец которых пусть и можно скачать в интернете, но важно взять актуальный пример, иначе в суде даже не будут его рассматривать.

    В документе указывают:

    • На каких условиях может быть проведено одностороннее расторжение договора, причем указываются даже малейшие нюансы;
    • Кроме того, в договоре нужно обозначить в каком порядке будет возвращаться аванс, если в этом возникнет необходимость;
    • Установлены сроки, на протяжении которых может быть заключен основной договор. Они могут быть меньше или больше обозначенного в законодательстве года;
    • А также чётко прописывается порядок заключения завершающего документа.

    Таким образом, как продавец, так и покупатель смогу доказать что выполняли условия сделки либо не делали этого.

    Если квартира продается по ипотеке

    Особенность сделок такого формата в том, что недвижимость находится в залоге. Так будет до тех пор, пока все средства не будут возвращены покупателю, а тот, в свою очередь, вернет их в банк. Причем даже расторжение договора не освобождает от этого, поскольку пока не будут возвращены ипотечные средства, недвижимость так и останется заложенной. Таким соглашением банк пытается себя обезопасить.

    Самым благоприятным окончанием всех событий, является заключение договора, но если его расторгли, важно вернуть суму задатка. Но, к сожалению, так бывает не всегда, ведь квартиру подыскивает не банк, который тысячу раз все перепроверит, перед тем как дать разрешение на передачу средств, а сам человек. Только ему отвечать за добросовестность продавца.

    Потому бывают ситуации, когда деньги выплачены, но квартиры нет, так как присутствовал факт мошенничества. Но с клиента банка это не снимает отвесности. Он должен выплатить те средства, которые были предоставлены ему в качестве задатка на квартиру, пусть сделка сорвалась, а возвращение средств пришлось добиваться через суд. Именно потому чтобы отстоять свои права, нужен опытный юрист, который тщательно проверит все документы при покупке, ведь с банками лучше не шутить, а то придётся всю жизнь выплачивать деньги за чужую жилплощадь.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
    Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

    Источники


    1. Кудрявцев, И. А. Комплексная судебная психолого — психиатрическая экспертиза / И.А. Кудрявцев. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 498 c.

    2. Исаев, Сергей Регистрация фирмы. Самостоятельно, правильно и быстро / Сергей Исаев. — М.: Питер, 2010. — 160 c.

    3. Летушева, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Летушева, М.В. Летушева. — М.: Академия, 2008. — 208 c.
    4. ред. Кофанов, Л.Л. Институции Юстиниана; М.: Зерцало, 2013. — 400 c.
    Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here