Советы продавцу недвижимости как продать квартиру с обременением

Самое важное на тему: "Советы продавцу недвижимости как продать квартиру с обременением" с точки зрения профессионалов.

Что значит продажа квартиры с обременением?

Обременение – серьезная преграда при купле-продаже недвижимости. Чтобы избежать проблем в будущем, узнать о его существовании лучше до оформления договора.

Проведение сделок с объектами недвижимости сопряжено с определенным риском и сложностями. Чаще всего, продать жилье с обременением возможно, однако, требует от продавца и покупателя дополнительных усилий. О том, что необходимо для этого предпринять, будет изложено далее.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что такое обременение квартиры

Под обременением квартиры понимается ограничение прав владельца, которое накладывается на пользование и распоряжение имуществом. Оно не снимается в результате смены собственника жилья.

Его наличие отмечено в свидетельстве о регистрации права на квартиру. Присутствие обременений, указанных в этом документе, затрудняет или даже запрещает отчуждение недвижимости.

Если реализация возможна, то сделка по продаже жилой площади совершается по значительно сниженной цене, относительно схожей, но не имеющей наложенных обременений. С целью выяснения всех нюансов относительно подходящей квартиры, стоит обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости.

Типы обременений

Для того чтобы решить ситуацию с ограниченными правами, нужно вникнуть в ее суть. Необходимо знать значение обременений каждого вида и их влияние на предпринимаемые действия продавца и будущего владельца.

В законодательстве есть следующие виды обременения:

Обременение на квартиру — что это?

Как проверить квартиру на обременение, читайте тут.

  • Арест. Это одно из самых сложных обременений. Причиной наложенных ограничений может являться наличие задолженности за коммунальные услуги. Подобные меры применяются со стороны государственных структур, поэтому никакие другие организации не в состоянии изменить ситуацию. Как правило, обременение не позволяет отчуждать объект недвижимости, однако, есть и особые ситуации, препятствующие проживанию владельца в собственной квартире;
  • Доверительное управление. Это случай, когда за квартирой закрепляется лицо, присматривающее за ней. На время действия договора с управляющим, к нему переходит часть прав. Необходимость в нем возникает у некоторых собственников, уезжающих на длительный срок за пределы страны. В обязанность нанятого человека входит оплата коммунальных услуг и контроль сохранности имущества. Доверительное управление прекращается раньше срока, в случае смерти исполнителя или по соглашению сторон.

В чем опасность квартиры с обременением для каждой из сторон сделки?

Опасность продажи жилплощади с обременением ничуть не меньше ее покупки. Собственник, не снявший перед продажей ограничения с квартиры в силу стечения обстоятельств, будет долгое время решать возникшие проблемы.

Ситуация осложнится, если будущий хозяин после завершения сделки уедет за пределы страны и не сможет явиться и помочь их устранить.

Собственникам, желающим получить помощь в продаже недвижимости с обременением, стоит проконсультироваться у юриста. Он сможет рассказать обо всех деталях сделки и подобрать подходящее решение вопроса.

В случае осуществления продажи квартиры без снятия обременений, понадобится потратить большое количество времени на устранение этого недостатка. Предстоит урегулирование вопроса с судебными органами и новым собственником. Продавцу придется компенсировать издержки, связанные с проведением заседаний.

По этой причине, собственнику целесообразнее решить вопрос со снятием обременений до продажи квартиры. Будущий хозяин также рискует приобрести вместе с жилплощадью дополнительные хлопоты.

Существующие ограничения не дадут ему стать полноценным владельцем недвижимого имущества. Вернуть деньги до того, как проблемы решатся, будет невозможно. Рассмотрение дела в суде может продлиться несколько лет.

Одним из наиболее сложных случаев является приобретение жилья с прописанным ребенком. Не проще ситуация, когда доля принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия.

Обговаривать детали такой сделки и осуществлять грамотную передачу допустимо лишь при согласии опекунов. Не все из них пойдут на это.

Не стоит забывать и о возможности полноценного владения жильем новым собственником. В отдельных случаях, проживание может стать невозможным (арендаторы или пожизненные жильцы). А процедура признания сделки недействительной, возврат денежных средств и передача жилья прежнему владельцу займет много времени.

Подобные сложности проще предупредить, чем потом бороться с ними. Снизить риски покупателю поможет тщательное изучение документов, домовой книги и имеющихся обременений. Эти несложные действия помогут сэкономить силы, время и деньги.

[1]

Как проверить обременение квартиры

В ЕГРП заносятся все обременения на недвижимое имущество. Выписку из него можно заказать в Росреестре или многофункциональном центре.

Она позволит проверить чистоту интересующей квартиры. Запросить сведения можно на порталах gosuslugi.ru и rosreestr.ru. Услуга предоставления выписки из ЕГРП требует уплаты государственной пошлины.

Если за объектом недвижимости не значатся обременения, то пункт 4 справки будет содержать надпись «не зарегистрировано».

Продажа квартиры с обременением

Продемонстрировать процедуру можно на примере ипотечной недвижимости. Обременение на квартиру, приобретенную за счет кредитных средств, действует до тех пор, пока долг не будет полностью возвращен банку.

Довольно часто люди, которые взяли ипотеку, сталкиваются с необходимостью продать недвижимость. Квартира находится в собственности банка, поэтому юридически грамотную сделку можно проводить лишь в присутствии представителя банка.

[2]

Сделка осуществляется поэтапно:

  • Продавец за счет средств покупателя гасит долг за квартиру перед банком, который снимает обременение;
  • Осуществление продажи недвижимости по цене, равной разнице между рыночной стоимостью и величиной уплаченного долга.

[3]

Есть ли возможность продать квартиру, не снимая обременения?

Обремененные объекты недвижимости закон продавать не запрещает. Исключением являются квартиры, находящиеся под арестом или в домах, признанных аварийными.

После сделки купли-продажи, обременения не снимаются, а переходят к новому хозяину. Это стоит помнить гражданам, покупающим недвижимость без обращения к специалистам, способным проверить чистоту сделки.

Какие существуют риски

В случае, когда жилое помещение обременено рентой, то лицо, выплачивающее ее, не вправе продавать недвижимость без согласия получателя. Покупатель квартиры с таким обременением рискует остаться без квартиры в результате аннулирования сделки.

Приобретение жилья с арендаторами грозит долгим ожиданием окончания срока действия договора найма. Если же квартирантам удастся прописать в ней новорожденного, то вселения можно вообще не дождаться.

Читайте так же:  Документы на национальную визу в германию

Снятие обременения

Гражданский кодекс регламентирует процедуру снятия обременения. Сделать это можно и через суд, если для этого есть все основания.

Если квартира приобретена в ипотеку, то банк вправе дать клиенту письменное согласие на снятие обременения или сделать в закладной отметку о том, что долг погашен. Росреестр снимет все обременения в течение 3-х рабочих дней.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Сделка с обременением

Краткое содержание

  • На сделки с недвижимостью в доме под снос устанавливается обременение или нет?
  • Хотим купить дом с обременением (арест на дом и землю) как сделать сделку.
  • Хочу купить дом с обременением. Как правильно провести сделку?
  • Я хочу продать дом ну он не снят с обременения можно ли во время сделки снять.
  • Возможно ли снять обременение с квартиры и зарегистрировать сделку одновременно?
  • Какие существуют ограничения на сделки с недвижимостью обремененной договором ренты.
  • Какой порядок наложения обременения на сделки с долями квартиры? Спасибо.
  • Сделки с недвижимостью
  • Сделки с имуществом
  • Согласие на сделку с недвижимостью
  • Квартира с обременением
  • Безвозмездная сделка с недвижимостью

1. На сделки с недвижимостью в доме под снос устанавливается обременение или нет?

1.2. Если Росреестром зарегистрировано решение о сносе аварийного дома, значит обременение будет установлено на любые сделки.

2. Хотим купить дом с обременением (арест на дом и землю) как сделать сделку.

2.1. Здравствуйте! Никак не заключите сделку, если на недвижимое имущество по какой-либо причине наложен арест. Так как Росреестре не зарегистрирует.

2.2. Обыкновенную сделку купли-продажи нужно совершать, однако это зависит еще от того, какое наложено обременение. Если например имущество заложено в банке, то потребуется согласие банка на сделку.

2.3. Здравствуете.
Просто снять обременение. Вот и всё. Тут смотря какое обременение. Вариантов сотни.
Всего Вам самого доброго и приятного. Счастья, добра и благополучия.
С уважением коллектив ООО «ОРИОН».

3. Хочу купить дом с обременением. Как правильно провести сделку?

3.1. Добрый вечер

мало информации и вы не указали что за обременение, правильней всего — обратиться к юристам

С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

3.2. Если на дом наложен арест, то купить его вы не сможете. Арест для того и налагается, чтобы нельзя было совершить сделку.

4. Я хочу продать дом ну он не снят с обременения можно ли во время сделки снять.

4.1. Нужно сперва снять с обременения.

5. Возможно ли снять обременение с квартиры и зарегистрировать сделку одновременно?

5.1. Здравствуйте!Возможно,если при подаче документов в Росреестре будет три стороны-Покупатель,Продавец и залогодержатель.

6. Какие существуют ограничения на сделки с недвижимостью обремененной договором ренты.

6.1. Что имеете в виду? Кроме обязательств по ренте если — никаких.

7. Какой порядок наложения обременения на сделки с долями квартиры? Спасибо.

7.1. Арест накладывает суд.

8. Покупаю квартиру с ипотекой, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, внесен залог 900000 р в счет погашения ипотеки, в предв. Договоре это указано, и составлена расписка о получении продавцом этих денег, срок по предв. Договору подходит к концу, но возможен срыв сделки из-за того, что банк задерживает сроки снятия обременения, возможно ли будет вернуть залог, сделка ведь срывается по вине продавца.

8.1. Нужно читать условия договора, что бы точно вам ответить.

9. Организация подала приставам исполнительный лист и заявление выставить с торгов мое имущество. Имущество не было под обременением или арестом. Приставы наложили запрет на сделки с недвижимостью. Могу ли я написать заявление о снятии ареста, поскольку судом не выносилось решение о продаже имущества с торгов и стоимость недвижимости в 3 раза превышает сумму долга?

9.1. У вас есть такое право.

9.2. Это не принципиально. Суд.приставы действуют в рамках Закона об исполнительном производстве.

9.3. Можете написать такое заявление.

9.4. Можете написать заявление приставам, но вам откажут, т.к. запрет пристав вправе выносить согласно ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве» (ФЗ) и снять запрет обязан при долге не более 3000,00 руб., ч. 1.1. ст. 80 ФЗ.

10. Я продала недвижимость, покупатель должен отдать 1/3 суммы через полгода, право собственности уже оформлено на него с обременением. Хотя я понимаю, что имущество уже не моё, но глядя на халатное отношение к нему, душа все равно переживает. Вопрос: если он не отдаст долг, что будет по закону — анулирование сделки или же принудительное выплачивание долга, причём может ли так, что он мне остаток будет платить по 100 рублей много лет?

10.1. Если образуется долг, можете его взыскать и обратить взыскание на эту недвижимость, для этого залог и оформлен.

11. Я 29 августа 2019 года купила квартиру, прошла электронная сделка в Домклик. Она чтоли недействительна эта сделка? Получила выписку с Росреестра о том, что я собственник квартиры с обременением, частично оплатила ипотечным кредитом сбербанка.

11.1. Все верно с обременением, которое будет снято когда кредит закроете.

12. Я 29 августа 2019 года купила квартиру, прошла электронная сделка в Домклик. Она чтоли недействительна эта сделка? Получила выписку с Росреестра о том, что я собственник квартиры с обременением, частично оплатила ипотечным кредитом сбербанка.

12.1. Ну так если вы собственник как она может быть недействительная если регистрация прошла? Если у вас ипотека это и есть обременение, пока банку не погасите ипотеку, квартирой распорядиться не сможете.

13. Взяла займ у кпк на покупку дома под мат кап. Получилось так что дом не смотрела., только на фото. Продавец утверждал что там есть школа. По факту школа и садик далеко. Но самое что интересно мне не хотят выслать мои документы на право собственности и ключи. А только сказали отдадут когда пойдём в пенсионный. Могу ли я аннулировать сделку с кпк за счет продажи этого дома. Дом в обременение у этого КПК.

Читайте так же:  Что такое договор, его содержание, изменение и расторжение

13.1. Для ответа на вопрос надо знать условия вашего договора с КПК.

13.2. Если вас ввели в заблуждение, что сделку можно признать недействительной через суд. Предметом иска также могут быть препятствование передачи права собственности на объект и ключей к ним. Также ответчик будет возмещать ущерб по займу, который вы взяли для этой сделки.
В идеале — нужно смотреть сам договор.

13.3. Займ под мат. капитал — априори ничтожная сделка (ст. 168 ГК РФ). Надо смотреть сам договор, он есть в электронном виде?

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

Как продать квартиру в ипотеке?

– Как продать квартиру в ипотеке?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Главная особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки. В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию. После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения. Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму. Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку. Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

  1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
  2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
  3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
  4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.
Читайте так же:  Уставной капитал оао

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Можно ли продать квартиру с обременением

Краткое содержание

  • Можно ли продать квартиру с обременением.
  • Можно ли продать долю в квартире с обременением ипотеки в силу закона?
  • Можно ли одновременно в юстиции снять обременение банка с квартиры и продать ее?
  • Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами
  • Можно ли с долгом продать квартиру
  • Могу ли я продать квартиру с обременением
  • Можно ли квартиру с материнским капиталом продать

1. Можно ли продать квартиру с обременением.

1.1. Здравствуйте! Да, можно

2. Можно ли продать долю в квартире с обременением ипотеки в силу закона?

2.1. нет, пока кредит не выплачен, сделки с квартирой невозможны

3. Можно ли одновременно в юстиции снять обременение банка с квартиры и продать ее?

3.1. Если обременение запрещает продажу, то вначале снять обременение, а затем продать.

4. Такой вопрос. При разводе 15 лет назад мой бывший муж остался проживать в моей собственной квартире и накопил долгов на данный момент 50 000 руб. (он алкогольнозависимый), я же все это время жила в другом месте. Сейчас возникла необходимость мне мою собственную квартиру продать. Можно ли мне приобрести (для бывшего мужа) меньшую квартирку с долгами (там тоже долги примерно также 50000 руб) и сделать обременение, чтобы он не смог ее продать без моего согласия?

4.1. Добрый день. Можно так сделать, в ЕГРП заявление нужно будет подать.

Можно бывшему вообще ничего не покупать, снять с регистрации и всё, если квартира ваша собственная.

4.2. Можно достичь желаемого результата, но другой формой договора. Лучше приобрести на свое имя и наделить его бессрочным правом пользования. По Вашей схеме в случае кончины бывшего супруга что будет с квартирой? Вы ведь не наследуете.

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

Видео (кликните для воспроизведения).

5. Мы купили квартиру в ипотеку. Часть была погашена мат. капиталом. Сейчас расплатились с кредитом. Обременение снято. Доли детям выделили. Т.е. все обязательства выделили. Можно ли эту квартиру продать с разрешения органов опеки и купить жилье у родственника. Правомерно ли это будет? А родственник на эти деньги купит себе другое жилье?

5.1. С разрешением органов опеки можно, либо когда самому младшему ребенку будет 18.

5.2. Вряд ли органы опеки одобрят данную сделку, т.к. материнский капитал выделялся на приобретение указанной конкретной квартиры.

6. Можно ли оформить дарственную на квартиру внуку с обременением-чтобы он не мог продать хотя бы в течение лет пяти, пока не начнет здраво рассуждать?

6.1. Договор дарения с условием конечно возможен, но ограничение его право на продажу исключен, также исключено дарение недееспособному если у вас такой внук.

7. Покупка квартиры.
Собственник квартиры взял кредит под залог квартиры, затем продает ее. Есть ли официальная база данных, куда можно обратиться с запросом об таком обременении этой квартиры? Т.е., нотариус может решить этот вопрос?

7.1. Добрый день! Выписку из ЕГРП закажите!

7.2. Есть.
База Росрестра.
Выписку из ЕГРН получите в МФЦ. В Выписке будет указано обременение залог..

8. Как можно ли продать принадлежащуюю мне долю в квартире в размере 1/2 части снохе. Другая часть принадлежит ее матери.
Мы обе не проживаем там, не прописаны. Мой Муж после инсульта и не всегда ориентируется в ситуации. Если варианты продажи с обременением без его согласия.

8.1. Если ваша 1/2 доля куплена в браке, то требуется согласие вашего мужа. Если приватизирована или получена по иной безвозмездной сделке то его согласие не нужно.

9. Можно ли продать квартиру если я собственник а там прописан мой брат (с обременением)?

9.1. Добрый день! Факт регистрации не препятствует совершению сделки, продать квартиру Вы можете, только непонятно, что имеется в виду под обременением. То, что брат сохранит регистрацию в квартире? Для этого в договоре купли-продажи такое условие должно быть специально оговорено. Если этого не сделать, новый собственник сможет выписать всех прописанных лиц на основании судебного решения.

9.2. Сама по себе регистрация брата в квартире обременением не является. Распорядиться квартирой Вы можете по своему усмотрению, согласие зарегистрированных лиц не потребуется. Но у покупателя неизбежно возникнут вопросы о наличии у брата права пользования квартирой. Если брат отказывался от приватизации квартиры. И реально проживает в ней, он сохранит право пользования и при отчуждении квартиры.

Как продать квартиру с обременением?

Владельцы жилья могут столкнуться с рядом проблем, желая продать свою квартиру. Эти трудности спровоцированы определенными обстоятельствами, которые можно объединить под емким термином «обременение».

Какие бывают виды обременения?

Под обременением понимают юридически обоснованные условия, ограничивающие права официального собственника на распоряжение имуществом. Указанные ограничения отмечены в свидетельстве о регистрации собственности. Можно выделить 4 базовых типа обременения квартир:

Ипотека является залогом. Имущество в данном случае фактически и юридически остается у залогодателя. Договор об ипотеке регистрируется в УФРС.

Аренда подразумевает временное использование арендатором чужой недвижимостью за денежное вознаграждение. Договор аренды недвижимости на срок от 1 года подлежит обязательной регистрации.

Договор ренты подразумевает передачу недвижимого имущества стороннему лицу, которое обязуется регулярно выплачивать определенную сумму на содержание собственника квартиры. Срок действия договора определен датой смерти получателя ренты. В случае продажи такого жилья обязательства плательщика ренты переходят к новому собственнику. Для отчуждения имущества рентополучателя необходимо его согласие.

Арест недвижимости подразумевает запрет на распоряжение имуществом. Такую квартиру нельзя продать, купить, оформить в дарственную до снятия ограничений. Информация об аресте недвижимости содержится в Росреестре.

Нюансы сделки по продаже ипотечной квартиры

Если вы серьезно настроены продать ипотечное жилье, следует учесть некоторые особенности предстоящего мероприятия:

  1. Продать жилье можно только после официального согласия кредитора.
  2. Необходимо предоставить адекватную и серьезную причину вашего обращения в банк.
  3. Некоторые банки категорически против подобных манипуляций с ипотечной недвижимостью.

Как продать ипотечную квартиру?

Получив согласие на отчуждение квартиры у кредитора, необходимо дождаться пересчета суммы задолженности на текущий момент. Далее необходимо оформить соглашение с покупателем квартиры. Последний обязан уплатить указанную выше сумму по кредиту на расчетный счет банковской организации, так же можно договориться провести расчеты через банковскую ячейку. Эти денежные средства идут на погашение вашего кредита, в подтверждение чего вы получаете закладную и банковское свидетельство об отсутствии кредитных обязательств. Чтобы завершить процедуру продажи, продавцу нужно обратиться в регистрационную службу, чтобы официально снять ограничения на отчуждаемую недвижимость. Одновременно с этим покупателю и продавцу нужно подать заявление о регистрации переход прав собственности к покупателю. Снятие залога и регистрация недвижимости на нового собственника будет происходить одновременно. После чего покупатель получит свидетельство о собственности без обременений.

Читайте так же:  Как оформить прописку через мфц подробная инструкция и перечень необходимых документов

Есть еще один вариант продажи. Он заключается в переоформлении ипотечного кредита на покупателя квартиры. Эта процедура сопровождается подписанием соглашения о переводе кредитных обязательств на нового владельца жилья. Квартира при этом по-прежнему остается в залоге у банковской организации. Подобный вариант сделки является предпочтительным для большинства банков.

Подготовка документов для продажи.

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры с обременением необходимо собрать следующие документы:

  1. Оригинал договора купли-продажи в 3 экземплярах.
  2. Правоустанавливающие документы.
  3. Погашенная закладная.
  4. Доверенность от банка на снятие обременения.
  5. Выписка из домовой книги где указаны лица проживающие в продаваемой квартире.
  6. Подтверждение об уплате госпошлины, ее размер составляет 2.000 рублей.
  7. Согласие супруга на продажу недвижимости в форме нотариально заверенного документа в случае если квартира покупалась в браке.

Советы продавцу недвижимости: как продать квартиру с обременением

Продажа любой недвижимости дело непростое и весьма хлопотное.

Сами квартиры, выставленные на продажу часто имеют ряд особенностей.

Например, вы хотите продать квартиру, на которую наложено обременение, но не знаете, как это сделать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Суть понятия обременения – это ограничение прав владельца недвижимости на распоряжение ей.

А ФЗ № 218 от 01.01.2017 «О государственной регистрации недвижимости» сообщает о том, что основной документ, подтверждающий право собственности –

Любой покупатель будет запрашивать от продавца выписку, а если на квартире есть обременение, это обязательно отражается в ЕГРН.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Возможные обременения

На практике обычно продавцы жилья сталкиваются со следующими видами обременений:

  • арест;
  • ипотека;
  • рента;
  • арендные отношения;
  • доверительное управление;
  • долевая собственность;
  • несовершеннолетние собственники;
  • прописка в квартире третьих лиц.

Рассмотрим подробнее процесс продажи в каждом из вышеуказанных вариантов

Арест на квартиру накладывается:

  • либо по решению суда;
  • либо службой судебных приставов в рамках какого-либо исполнительного производства.

Наложенный арест делает продажу недвижимости невозможной до снятия ареста.

Арест снимает тот, кто его налагал по письменному заявлению собственника, к которому прилагаются документы, устраняющие причину ареста.

Продать арестованное жильё имеет право только служба судебных приставов на специальных открытых торгах.

Таким образом они погашают кредитные обязательства должников, заявленные кредиторами через суд.

Конечная цель продажи таким способом — возврат долга кредитору, а не получение прибыли.

Поэтому цена такой недвижимости будет намного дешевле рыночной стоимости.

Однако продать жильё с ипотечным обременением возможно.

Можно рассмотреть три варианта действий:

  • досрочная уплата долга банку продавцом;
  • погашение долга банку покупателем;
  • переуступка права ипотеки.

Досрочная уплата долга банку продавцом

Порядок действий при таком варианте будет следующий:

  1. Внимательно читаем свой кредитный договор, проверяем отсутствие в договоре пункта о штрафных санкциях со стороны кредитора за досрочное погашение кредита. Если за досрочное погашение предусмотрены штрафы возможно гасить долг раньше времени будет невыгодно.
  2. Ищем денежные средства для уплаты остатка долга. Можно занять деньги на непродолжительное время у родственников, либо взять кредит, который равен остатку долга, в другом банке.
  3. Гасим остаток по кредитному договору, кредитор снимает обременение, в ЕГРН
    появляется запись о снятии обременения.
  4. Ищем покупателя на квартиру и оформляем с ним стандартный договор купли-продажи.
  5. Оформляем сделку в Росреестре.

Самостоятельная продажа

При таком варианте процесс продажи должен быть такой:

  1. Находим покупателя, готового купить жильё с ипотечным обременением.
  2. Когда покупатель найден, сообщаем в банк о желании продать недвижимость с ипотечным обременением. В этой ситуации банк является залогодателем и соответственно выступает третьей стороной в предстоящей сделке.
  3. Договариваемся с покупателем и кредитором, каким образом будет осуществляться погашение ипотеки.

При наличии у покупателя наличных, в размере остатка долга по кредитному договору, можно заключить с ним договор задатка.

Задаток, передаваемый вам должен быть равен остатку вашей задолженности перед банком.

Когда задаток вами получен, вы оплачиваете остаток кредита, кредитор снимает обременение с квартиры.

Потом подписывается основной договор купли-продажи, вы получаете остаток суммы, сделка регистрируется в Росреестре и покупатель становится новым владельцем недвижимости.

Можно поступить иначе.

: для банка остаток долга, для продавца — все что сверху, в рамках оговоренной суммы продажи.

Покупатель вносит деньги на два депозита, открытые им у банка, выдавшего кредит.

Кредитор устраняет обременение, покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи и передают его в Росреестр.

После регистрации сделки покупатель предоставляет кредитору новую выписку из ЕГРН, где он является собственником жилья, банк получает погашение вашего кредита, а вы оставшуюся сумму от продажи.

Переуступка долга

Если делаем так, то покупатель приобретает обязательства продавца перед кредитором.

То есть текущая ипотека переходит к покупателю и недвижимость остается в залоге у банка до полной уплаты долга.

Что нужно сделать:

  1. Сообщаем банку о желании уступить ипотечные обязательства, с указанием причин.
  2. Договариваемся с кредитором о переуступке ипотеки.
  3. Найти покупателя, готового на такие условия.
  4. Покупатель должен собрать пакет документов исходя из требований банка по ипотечному кредитованию.
  5. Банк и покупатель оформляют новый кредитный договор.
  6. Если квартира была продана за стоимость, больше остатка долга по кредиту, то разница уплачивается продавцу.

Договора ренты чаще всего заключают пенсионеры.

Переход права собственности от получателя ренты к плательщику фиксируется сразу после заключения договора ренты, но на квартиру налагается обременение, о чем в ЕГРН делается соответствующая запись.

Обременение снимается после смерти получателя ренты.

Читайте так же:  Раздел недостроенного дома при разводе

Согласие на продажу должно быть оформлено в письменном виде и заверено у нотариуса.

После получения согласия можно приступать к поиску покупателя.

К потенциальному покупателю вместе с покупкой квартиры переходят и обязательства по выплате ренты.

Если же покупатель захочет прекратить выплачивать ренту, то право собственности на недвижимость перейдет обратно к получателю ренты.

Найти покупателя на такую недвижимость будет достаточно сложно, так как платить ренту неопределенное количество времени согласится далеко не каждый.

Кроме того, договора ренты часто оспариваются в судах самими получателями ренты, если их что-то перестало устраивать или их наследниками, после смерти получателя ренты.

Доверительное управление

Для продавца важно понимать, что доверительное управление не дает права управляющему на продажу недвижимости.

Все действия по продаже жилья осуществляет собственник жилья.

Если собственник по какой-либо причине не может заниматься продажей квартиры самостоятельно, необходимо нотариально оформить доверенность на продажу квартиры.

После чего все действия, необходимые для продажи сможет осуществлять доверенное лицо.

Стоит отметить, что скорее всего это осложнит процесс продажи для продавца, так как покупатели крайне неохотно идут на такие сделки, опасаясь мошенничества.

Договор аренды

Наличие договора аренды у продавца на квартиру, которой он владеет не накладывает прямых ограничений на продажу жилья.

Скорее наличие арендаторов с действующим договором аренды может доставить дополнительные хлопоты покупателю.

  • либо необходимо уведомить арендаторов о своем намерении продать квартиру и расторгнуть договор до начала процесса продажи;
  • либо искать такого покупателя, который готов купить жилье, но вселиться туда после окончания договора аренды с предыдущим владельцем.

Что делать, если собственник ребенок?

Если продаваемая квартира полностью или частично принадлежит гражданину до 18 лет, то есть несовершеннолетнему по российскому законодательству .

В первую очередь для продажи недвижимости необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.

Такое разрешение выдается в течение двух недель с момента письменного обращения родителей или опекунов в органы опеки и попечительства.

Для получения разрешения необходимо собрать пакет документов.

Продажа жилья, принадлежащего детям возможна только в том случае, если взамен детям в собственность предоставляется недвижимость равноценная по площади и условиям проживания или улучшающая условия проживания детей.

После получения разрешения можно оформлять договор купли-продажи.

Более подробно о процессе продажи жилья с несовершеннолетними собственниками можно посмотреть здесь.

Долевая собственность

Продать жильё, принадлежащее одному собственнику гораздо проще чем недвижимость, имеющую несколько владельцев.

На недвижимость в долевой собственности сложнее найти покупателя.

В общих чертах продажа доли в квартире, или ином жилье мало чем отличается от продажи другой недвижимости.

Перед продажей вы должны уведомить всех остальных собственников жилья о своем намерении продать долю, так как по закону они имеют приоритет в праве покупки (ст. 250 ГК РФ ч.1).

Направить письменные уведомления о продаже лучше всего с уведомлением получателей о доставке.

Иначе другие собственники жилья могут оспорить вашу сделку купли продажи в суде.

Если у них будут доказательства того, что они не были извещены о продаже суд признает сделку ничтожной.

В случае отказа остальных совладельцев от покупки вашей доли от них нужно получить письменной согласие на продажу вашей доли, после чего можно приступать к продаже (пункт 2 ст.250 ГК РФ).

Согласно ФЗ № 122 все сделки с отчуждением долевой собственности проходят с участием нотариуса.

Далее сделка проходит регистрацию в Росреестре, где подтверждается факт перехода права собственности.

Совместная собственность

По российскому законодательству все имущество, в том числе и недвижимость, приобретённая в браке является совместной собственностью супругов.

Исключение составляет недвижимость, подаренная одному из супругов в период брака, или приобретённая ранее заключения брака.

Поэтому для продажи такой недвижимости необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу, даже если на момент продажи супруги находятся в разводе.

После получения согласия второго супруга сделка купли-продажи проходит в обычном порядке.

Продажа квартиры с прописанными людьми

Как правило на этапе подготовки к сделке многие покупатели проводят проверку так называемой «юридической чистоты квартиры».

То есть проверку объекта недвижимости на предмет различных обременений, которые могут привести к возникновению негативных последствий для покупателя.

Именно с этой целью продавец готовит:

  • выписки из ЕГРН;
  • домовой книги;
  • лицевых счетов.

Как правило, при фактической передачи недвижимости все зарегистрированные люди должны быть сняты с регистрационного учета.

Это обязательства продавца.

В предварительные договора купли-продажи обычно включается пункт, который регламентирует количество зарегистрированных лиц и сроки их снятия с регистрационного учета.

Если продавец не снимет обременение с квартиры перед продажей, то заниматься вопросами снятия с учета прописанных жильцов придётся покупателю.

Поэтому до покупки жилья покупателю важно убедится в отсутствии зарегистрированных там лиц.

Для снятия с регистрационного учета зарегистрированным лицам необходимо обратится в управление миграционной службы по месту регистрации.

Следует принять во внимание, что несовершеннолетние должны быть зарегистрированы по месту регистрации одного из родителей и выписать их «в никуда» нельзя.

Рассмотрев основные виды явных и скрытых обременений при продаже недвижимости можно прийти к выводу, что продать жильё с обременением сложно, но возможно, за исключением случаев с арестованной недвижимостью.

Но чтобы избежать ошибок и потери времени в таких случаях лучше доверить продажу недвижимости опытному риэлтору.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники


  1. Лебедева, С. Н. Международный коммерческий арбитраж. Комментарий законодательства / Под редакцией А.С. Комарова, С.Н. Лебедева, В.А. Мусина. — М.: Редакция журнала «Третейский суд», 2014. — 416 c.

  2. Теория государства и права. — М.: Форум, Инфра-М, 2008. — 624 c.

  3. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.
  4. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Под редакцией И.Л. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 528 c.
Советы продавцу недвижимости как продать квартиру с обременением
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here